Por qué comprar y vender una casa pronto podría ser tan simple como negociar acciones

[ad_1]

Una noche reciente entre semana, Dahlia y Adam Brown regresaron a su espaciosa casa colonial en una tranquila calle sin salida en Marietta, Georgia. Los Browns están trabajando en trabajos exigentes y tienen dos hijos pequeños. En junio, compraron la casa con Knock, una compañía que está tratando de revolucionar la industria de bienes raíces con una "plataforma para llevar a casa" que facilita la compra y venta de una sola vez. Esta solución era ideal para los Browns, que están tan ocupados como la mayoría de las parejas, pero más introvertidos, lo que hace que la idea de compradores potenciales se escabullen en su espacio privado.

Martha Seay, al otro lado de la ciudad, estaba supervisando a los que se mudaban en una casa informal de estilo rancho marrón ubicada entre altos nogales. El día anterior, ella había cerrado la venta de la casa donde ella y su esposo habían criado a su familia, a la compañía de bienes raíces Zillow. Al día siguiente iría a la Costa del Golfo de Florida, donde la pareja acababa de comprar una casa de retiro.

Seay había querido mudarse durante años, pero la idea de vender era desalentadora: "Dije, tal vez el año que viene, el año que viene, tal vez el año que viene. El año que viene, porque no quería pasar por todas esas tonterías. "Vender a una empresa solo requirió unos pocos clics y la visita de un tasador. Seay estaba encantado. "No puedo decirte cuánto estrés se ha reducido", dijo.

Los Browns y Seay son los rostros de los consumidores que enfrentan las interrupciones que actualmente sacuden los bienes raíces residenciales. A medida que los diferentes modelos (empresas de recuperación de viviendas, "iBuyers", asociaciones entre los recién llegados y los pilares antiguos) atraen la atención, se presta mucha atención a determinar qué quedará y qué Es solo un proyecto torpe: las mascotas. com del mercado inmobiliario.

Pero estas familias también son parte de una revolución industrial masiva. La tecnología de la información ha rehecho procesos tan dispares como pedir una cena, llamar a un taxi o vender acciones. En el siglo XX, gran parte del papeleo sigue siendo papel, donde los clientes a menudo son atendidos por profesionales que se rascan la espalda, y donde los titulares tienen un interés personal en mantener el trabajo difícil para sus clientes. poseer.

Hay mucho en juego: se pagaron comisiones de agentes inmobiliarios de $ 74 mil millones en 2018 y los inversores pagaron miles de millones de dólares en todo tipo de interrupciones. Los primeros usuarios, como Browns y Seay, proporcionan información sobre cómo podría ser el futuro mercado inmobiliario. Pero al igual que el comercio minorista en línea ha perjudicado al sector minorista, y las redes sociales basadas en la tecnología han cambiado no solo las reuniones de la escuela secundaria, sino también el proceso político, la información basada en los bienes raíces podría trastornó nuestras vidas de muchas maneras, algunos de nosotros. Ni siquiera puedo entenderlo todavía.

"Más de 100 millones de usuarios activos en Zillow

Z + 3.29%

Trulia cada mes, pero solo 6 millones de personas compran y venden casas cada año ", dijo Charles Folsom, gerente de servicio al cliente de Knock. "Incluso si solo miran escaparates, claramente hay un deseo. Si puede potenciar el sueño americano y permitir la movilidad al mismo tiempo, es lo mejor de ambos mundos. "

Zillow, una compañía que mantiene una tremenda tregua con los agentes inmobiliarios, incluso cuando trata de automatizar cada vez más el trabajo que han estado haciendo durante décadas, puede tener ambiciones aún mayores.

Krishna Rao, jefe de análisis de Zillow, comparó la evolución actual de los bienes raíces con la democratización de la negociación de acciones hace décadas. No solo es posible buscar instantáneamente el valor de una acción, dijo, sino que "hay una especie de diferencial de oferta y demanda perpetuo en cada acción, ¿verdad? Creo que estamos lejos de eso en el campo de los bienes raíces, pero ¿cómo podemos avanzar progresivamente hacia este objetivo? "

Zillow considera el precio del registro como un ejercicio de aprendizaje automático

En 2018, Zillow tomó lo que era un pequeño programa piloto y anunció que estaba participando plenamente en iBuying, la práctica de comprar casas directamente a los consumidores. (El término iBuying también se llama a veces "ofertas instantáneas", el programa Zillow se llama ofertas Zillow).

Rao, un macroeconomista capacitado, se unió a Zillow en 2013 después de un período en la Reserva Federal en Nueva York en el apogeo de la crisis financiera. En Zillow, ayudó a analizar y aprovechar las enormes cantidades de datos que la compañía capturó para Zestimate y otros informes y pronósticos.

En el segundo trimestre de 2019, Zillow compró más de 1,500 casas y vendió casi 800 casas; Dijo que quería comerciar 10 veces más. El grupo Rao es responsable de pensar cómo debería funcionar todo esto: ¿qué debería pagar la empresa por la vivienda? ¿Qué debería ser y cuánto vendería la empresa? ¿Cuánto tiempo se venderá? ¿Qué actualizaciones son necesarias y qué contratistas deben enviarse para hacer el trabajo?

Específicamente, cuando su "inventario" está compuesto por docenas de casas dispersas en un área metropolitana en expansión, amenazadas por moho, inundaciones, cortes de energía, céspedes no suspendidos, ramas de árboles caídos, etc., supervisando las mercancías. ? (Rao le dijo a MarketWatch que Zillow actualmente está reclutando gerentes de logística de alto nivel, como Amazon

AMZN, + 0.63%

y "empresas industriales clásicas" como General Electric

GE, + 0.17%

haz esta transición)

Las promesas, y el peligro, de esta nueva empresa son pesadas. Zillow Stock

ZG, + 2.99%

después del lanzamiento de su último informe de ganancias, en el cual la gerencia reveló que una pequeña porción de las viviendas que había comprado se mantuvieron más tiempo de lo esperado.

El analista Brad Safalow, que tiene una postura corta sobre las acciones de Zillow, apostando a una disminución, escribió: "Incluso una caída del 10% en las acciones de la compañía podría reducir las ganancias brutas generales de Zillow de su división de casas! El margen de error en este sector es extremadamente pequeño y creemos que los inversores continúan subestimando la dificultad de este ambicioso proyecto. "

Pero los toros y la gerencia de Zillow señalan lo que Rao llama su "ventaja competitiva".

Muchas empresas tienen datos del mercado de la vivienda en oferta, es decir, listados de viviendas en venta. La receta secreta de Zillow es la información de la demanda, recopilada cada mes de 180 millones de visitantes únicos. "Es decir, ¿quién mira en este vecindario y él también está mirando en ese otro vecindario o está realmente atrapado en este vecindario? ¿Cuál es la demanda de tres habitaciones en comparación con cuatro habitaciones? "Y así sucesivamente", dijo Rao.

¿Qué significa en la vida real? Zillow ve el premio de registro como un ejercicio de aprendizaje automático, dijo.

"Esta máquina puede observar la demanda relativa de casas como esta, la oferta relativa, la tendencia de esta tendencia y tomar esas cantidades de datos para reducirlos a un precio de referencia particular. Con el tiempo, a medida que esta casa aparece en la lista, obtenemos información más detallada: ¿cómo se muestra la casa? ¿Vemos muchas visitas, muchas ofertas? Y úselo para refinar nuestra estrategia. "

"Cómo resolver el problema del dolor del consumidor"

En una oficina compartida en Buckhead, un elegante barrio de Atlanta, el equipo de Knock está trabajando en los mismos problemas. Dos de los cofundadores de Knock fundaron Trulia, una rival que Zillow finalmente compró. Ambas compañías comenzaron cuando la burbuja inmobiliaria llegó a su punto máximo. Zillow se está convirtiendo rápidamente en conocido por el "Zestimate", una maravilla moderna de viviendas clickbait que valoraba el valor de una casa, algo que el propietario rara vez consideraba, una experiencia interactiva casi a tiempo real. (El Zestimate precedió a los registros de Zillow, mientras que Trulia comenzó a ofrecer anuncios en línea y luego desarrolló su propia herramienta de valoración de viviendas).

"En Trulia, han desbloqueado la base de datos de registro, ahora están desbloqueando el otro lado, ¿cómo podemos resolver el problema de la transacción?", Dijo Stephen Freudenberg, primer empleado de Knock y ex agente de bienes raíces. "La mayoría de estos otros negocios están resolviendo el dolor del agente, no para el consumidor".

Knock hace esto ayudando a los clientes a comprar una casa nueva, generalmente una más grande para acomodar a una familia en crecimiento, y luego vende la antigua una vez que se instalan dentro y fuera de la propiedad para mostrar y mostrar. Cobra una tarifa equivalente al 3% del valor de la propiedad que los clientes han comprado y el 3% del costo de la casa vendida, así como un pequeño suplemento para cubrir los costos incurridos por los clientes que compran, como como seguro inicial y pagos en garantía.

Es un modelo personalizado, casi como un servicio de conserjería. Aún así, Knock parece gastar casi tanto tiempo y energía en el análisis de datos, especialmente con respecto al precio, como Zillow. La compañía ha reclutado a su director de datos, Rafaan Anvari, para la Agencia Central de Inteligencia.

Anvari ha pasado meses monitoreando a Freudenberg, constantemente haciendo preguntas sobre cómo y por qué los agentes inmobiliarios hacen lo que hacen para crear un modelo de evaluación del hogar automatizado que incluye incluso mejor que uno. agente inmobiliario experimentado para evaluar los beneficios, como el acceso al campo de golf, frente a las desventajas, como la proximidad de una carretera concurrida.

Esto de ida y vuelta duró meses y parte de la inutilidad de conseguir que una máquina aprenda a pensar como un vendedor veterano se refleja en sus discusiones internas, como se ve a continuación.


Su modelo de evaluación automatizada ahora lo llama "Borg", en referencia a seres cibernéticos que se asemejan a drones que han tratado de equiparar a la humanidad con "Star Trek".

El equipo de Knock no solo piensa que Borg hará que Knock sea más competitivo; piensan que esto resolverá muchas cosas que están mal con el mercado inmobiliario actual. "Pregunte a cinco agentes diferentes cuánto vale su casa y obtendrá cinco respuestas completamente diferentes", dijo Freudenberg.

En el interior, los miembros del equipo de Knock describieron el ecosistema inmobiliario existente como un "mercado gitano" porque es muy anticuado y opaco. "Todos están negociando, pero no saben lo que están negociando", dijo Freudenberg. "Solo están creando números oscuros".

Él da un ejemplo: una familia podría gastar $ 100,000 en una remodelación de la cocina, pero agregar solo $ 50,000 al precio de venta de su casa, porque las propiedades comparables que son comparables pueden no tener Las cocinas también de lujo. "Entonces están atrapados con lo que el vecindario estaba vendiendo, pero si miramos los datos, en teoría todos podrían obtener un mejor trato".

Borg inserta información como el tamaño de la habitación, el estilo de la casa, el espacio exterior, etc. en un algoritmo para deducir el valor de una casa. Mientras tanto, Zillow intenta obtener aún más precisión al enseñar a sus máquinas las características e instalaciones internas. La compañía describió este desarrollo en un comunicado de prensa emitido en julio sobre Zestimate: "El modelo de reconocimiento de imágenes se utiliza para clasificar los patrones en los píxeles de las fotografías y correlacionarlos con el valor nominal. Por ejemplo, mientras el ojo humano ve encimeras de mosaico o de granito, el Zestimate identifica dos patrones de píxeles diferentes. "

Cabe señalar que la gran mayoría de los recursos de datos científicos en el sector inmobiliario parecen centrarse en la valoración de la casa como el último juego, al menos por el momento.

Rao sugirió que esto puede ser "porque es un problema muy limitado y bien definido, por lo que es fácil mostrar el progreso a los inversores". Creemos que la estrategia de Zillow Offers no es solo una evaluación positiva, sino más bien una experiencia de extremo a extremo que integra perfectamente la hipoteca, el título, el depósito en garantía, la compra y la venta. Es un gran desafío hacer todas estas cosas al mismo tiempo. "

Sin embargo, una revolución debe comenzar en alguna parte. Con un enfoque en la automatización de las valoraciones, la Reserva Federal probablemente finalizará una regulación que establece que las valoraciones ya no serán necesarias para la mayoría de las ventas de bienes de hasta $ 400,000.

Para Dahllia Brown, el cliente de Knock en Marietta, tener un algoritmo en el corazón del mercado inmobiliario puede ayudar a contrarrestar los prejuicios humanos al limitar "algunas de las prácticas históricas que pueden haber impedido el acceso de algunas personas propiedad ", dijo. "Este proceso en realidad parece tan justo y equitativo como podría ser".


Dahlia Brown y su familia frente a su casa Marietta.

Sin embargo, no hace falta decir que el sector inmobiliario, los mercados de capitales y los inversores de capital de riesgo que los financian no desarrollan mejores herramientas de datos para crear un campo de juego más equitativo para las familias que se mudan a sus hogares. siempre.

HouseCanary, una plataforma que reúne lo que el CEO, Jeremy Sicklick, ha llamado "millones de elementos de datos" para establecer evaluaciones de precios de viviendas, pronósticos de evolución de precios y valoraciones de alquileres. edificios, recaudó más de $ 60 millones de los inversores.

Con HouseCanary, los inversores, como aquellos que compran viviendas unifamiliares para alquilar, pueden ver el estado de un cambio de propiedad, como una caída de precios o un incumplimiento, casi en tiempo real, dijo Sicklick. "Los ayudamos a identificar oportunidades inmobiliarias en menos de cinco minutos", dijo. "Estamos entrando en un mundo de comercio inmobiliario programático con grandes inversores institucionales que ayudamos a habilitar".

Con tantas preocupaciones con respecto inversores institucionales como Blackstone

BX, -0.77%

para atrapar casas en alquiler, para mantener encerrados a los estadounidenses de ingresos bajos y moderados, ¿es algo bueno?

"De hecho, creo que es algo bueno", dijo Sicklick. "Lo que creo es que agrega liquidez al mercado. Los compradores y los grandes inversores institucionales crean un precio mínimo muy líquido para aquellos que buscan vender y realizar una transacción más rápido. "

Debe haber una mejor manera

Por el momento, este modelo es tan inminente como, por ejemplo, los automóviles sin conductor. Knock, Zillow y otros recién llegados siguen trabajando en un mercado inmobiliario predominantemente del siglo XX. La familia Brown, por ejemplo, contactó a Knock, obtuvo una aprobación previa de la hipoteca, evaluó su casa y comenzó a visitar casas nuevas en una semana. Pero ni siquiera se habían mudado cuando su agente los instó a apresurarse a preparar la venta de la propiedad, para aprovechar la lenta temporada de ventas de primavera.

Los Browns están satisfechos con el resultado y afirman que tener el proceso funcionando tan rápido (dos meses, de principio a fin) reduce el estrés de tener que hacer exactamente lo que inicialmente temían: dejar que los extraterrestres busquen en su casa. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que los ciclos tradicionales de demanda y hábitos están superando el potencial que ofrecen los nuevos modelos, al menos por el momento.

La pregunta sigue siendo: ¿hasta qué punto evolucionan los algoritmos y cuánto se deben tratar? Por el momento, el aprendizaje automático en el mercado inmobiliario continúa sin cesar. El equipo de datos de Knock podría decir que la resistencia es inútil.

[ad_2]

Deja un comentario

Subir