La sabiduría convencional generalmente ha atribuido el aumento de las hipotecas de alto riesgo a la Gran Recesión, y el auge inmobiliario que la precedió.
Pero un nuevo documento de discusión analizó el importante papel que probablemente habría jugado la especulación inmobiliaria, no solo en el auge y el colapso de la misma antes de la recesión, sino también en la trayectoria general de la economía. Los investigadores encontraron que las compras inmobiliarias especulativas por parte de los inversores estaban correlacionadas con las fluctuaciones del precio de la vivienda, así como con el empleo doméstico local y los ingresos del hogar.
Un aumento del 10% en la proporción de compras ocupadas por no propietarios en un código postal determinado entre 2004 y 2006 se correlacionó con un aumento del 26,5% en los precios de la vivienda durante los años de bonanza. Sin embargo, en una recesión, los precios de la vivienda cayeron un 37,4% en estas mismas áreas. Las tasas de interés durante los años históricamente bajos de prosperidad ayudaron a estimular el interés en la especulación inmobiliaria porque el costo del financiamiento era muy asequible.
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La especulación inmobiliaria probablemente contribuyó a una actividad de construcción más intensa en las áreas donde era más frecuente. El aumento resultante en la oferta de vivienda probablemente ha creado un "voladizo" en estas áreas.
"El exceso de oferta puede exacerbar la caída de los precios de la vivienda y reducir la demanda de nuevas viviendas, lo que resulta en una fuerte disminución de la actividad de la construcción durante la recesión", escribieron los investigadores en un documento distribuido por la Oficina Nacional de Investigación Económica. "El impacto podría ser aún más pronunciado que el del boom, ya que la construcción es irreversible".
Cuando el mercado inmobiliario se deterioró, hubo una mayor prevalencia de especulación inmobiliaria en una región determinada, una caída del empleo del 14,6% y una disminución del empleo del 7,8%. ingreso per cápita.
La riqueza del mercado inmobiliario se extendió a toda la economía en forma de empleos y mayores ingresos. Este mismo aumento en las compras de viviendas no ocupadas por el propietario, que los investigadores utilizaron como un indicador de especulación inmobiliaria, se correlacionó con una caída en el empleo (8.4%) y el ingreso per cápita (12%). 9%).
Cuando el mercado inmobiliario se deterioró, una mayor prevalencia de especulación inmobiliaria en una región se correlacionó con una caída del empleo del 14,6% y una disminución del ingreso del 7,8%. por habitante. La caída en el empleo no se debe simplemente a una disminución en los trabajos de construcción. Los investigadores señalaron que un aumento del 10% en las ventas de viviendas especulativas durante el período de auge se relacionó con una caída del empleo del 15,6% en los sectores minorista y de vivienda. restauración durante la recesión que siguió.
Por lo tanto, al igual que los precios de la vivienda, el grado de empeoramiento de la especulación inmobiliaria fue mayor que la aceleración inicial de la economía. Los investigadores también realizaron su análisis al excluir datos de estados en los que el auge inmobiliario fue particularmente pronunciado, como California, Nevada y Florida, y concluyeron que la especulación había desempeñado nuevamente un papel importante en la recesión experimentada en algunos países. 39, otras regiones del país.
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