Cómo invertir en bienes raíces sin comprar una casa

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A los estadounidenses les encanta invertir en bienes raíces. Cuando se les pregunta cuál es la mejor manera de invertir dinero que no necesitarán más de 10 años, la primera opción de los estadounidenses es el sector inmobiliario. Y, sin embargo, ser propietario de una casa o una propiedad de alquiler plantea muchos desafíos. Los costos iniciales pueden ser desalentadores: un pago inicial puede ser entre 5% y 20% del precio de la vivienda y los costos promedio de cierre varían entre 2% y 5% del monto del préstamo. Una vez que sea propietario de la propiedad, deberá pagar los impuestos a la propiedad, así como los costos de mantenimiento y mantenimiento. Y si lo alquila a otra persona, tendrá que lidiar con el estrés de encontrar y seleccionar un inquilino, pagar las reparaciones y cubrir la hipoteca durante las vacaciones.

Pero, ¿qué pasaría si pudieras invertir en bienes raíces sin comprar una propiedad física? Aquí hay tres cosas que debes saber:

Conoce tus opciones

Para los inversores comunes que desean acceder fácilmente a su capital, existen instrumentos líquidos que cotizan en bolsa, lo que significa que puede comprarlos y venderlos en cualquier momento, al igual que las acciones. Algunas opciones populares son los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), los fondos mutuos inmobiliarios y los ETF inmobiliarios.

Un REIT es una corporación que posee y opera activos inmobiliarios que generan ingresos y devuelve la mayoría de sus ingresos a sus accionistas. Algunos REIT tienen una cartera diversificada de propiedades, mientras que otros se centran en tipos específicos de bienes inmuebles, como hoteles, edificios de oficinas, almacenes u hospitales.

Cuando posee acciones en un REIT, se convierte en un mini propietario porque la ley exige que los REIT devuelvan al menos el 90% de sus ingresos imponibles a sus accionistas en forma de dividendos.

Para aumentar la diversificación, a algunos inversores les gustan los fondos mutuos inmobiliarios, que pueden considerarse como cestas de REIT y otros tipos de inversiones inmobiliarias. Y los ETF inmobiliarios se han vuelto cada vez más populares porque parecen fondos mutuos inmobiliarios, pero ofrecen tarifas más bajas y, a menudo, siguen un índice amplio, como el índice MSCI US REIT o el índice Dow Jones US REIT.

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Todos estos vehículos de inversión comparten algunas características comunes: permiten a los inversores individuales adquirir bienes inmuebles sin tener que lidiar con los dolores de cabeza de la propiedad, como los impuestos a la propiedad y los altos costos de mantenimiento. Además, le permiten invertir solo unos pocos dólares en un sector que de otro modo requeriría cantidades prohibitivas de capital como barrera de entrada.

Conoce los riesgos

Toda estrategia de inversión conlleva riesgos, y el sector inmobiliario no es diferente. Primero, cualquier cosa que pueda afectar los precios inmobiliarios podría afectar inevitablemente a los REIT y otros bienes inmuebles. "Recuerde que los bienes raíces son cíclicos", dijo Jared Feldman, socio de la firma de contabilidad y consultoría Anchin, quien describe su trabajo como un "CFO para individuos y familias ricas". Los activos cíclicos suben y bajan con el ciclo económico. Como tal, los precios inmobiliarios tienden a aumentar cuando la economía está en auge y cayendo durante las contracciones y recesiones económicas.

Otra cosa a tener en cuenta, según Feldman, es el aumento de las tasas de interés. Los compradores de viviendas tradicionales vigilan de cerca las tasas de interés, principalmente porque las tasas más altas significan costos más altos para financiar una compra. Pero incluso si no compra una propiedad física, el aumento en las tasas de interés podría ser negativo para sus propiedades inmobiliarias. De hecho, a medida que aumentan los rendimientos de los bonos, los rendimientos de REIT comienzan a parecer relativamente menos atractivos y los inversores tienden a venderlos. Pero hay un lado positivo. Si las tasas de interés aumentan debido a que la economía mejora, los ingresos por alquileres de REIT pueden aumentar y el valor de las propiedades que poseen también puede aumentar.

Finalmente, la mayoría de los riesgos tradicionales asociados con bienes inmuebles físicos, como problemas estructurales en diferentes propiedades, malos inquilinos o apalancamiento excesivo, también existen en REIT y otras inversiones inmobiliarias. "La gente podría pensar que es más fácil porque tú no serás el dueño. Pero no se equivoque, estos riesgos se tienen en cuenta ", dijo Anora Gaudiano, CFP, Consultora Asociada Senior de Wealthspire Advisors.

Conoce tus objetivos

Si se pregunta si debería comprar una propiedad física o invertir en otros bienes inmuebles, la respuesta es "depende".

"Al igual que con todo lo demás en su cartera, debe tener una razón por la que posee bienes raíces", dijo Gaudiano. Para la mayoría de las personas, invertir en bienes raíces significa esencialmente "su hogar", dijo. "Para el estadounidense promedio, ahí es donde vive gran parte de su patrimonio neto. Y eso se debe principalmente a que las personas necesitan refugio y un lugar para criar a sus familias. "

Pero cuando se trata de REIT y otras inversiones inmobiliarias, la situación es diferente. "La razón principal para poseerlos es reducir la volatilidad, aumentar la diversificación y proporcionar una fuente de ingresos", escribe Paul Merriman, fundador de Merriman Wealth Management.

Los REIT pueden ser una buena fuente de ingresos, gracias al pago de altos dividendos (recuerde que al menos el 90% de los ingresos imponibles se devuelve a los accionistas). Pero hay un problema: el pago del REIT se considera ingreso ordinario, lo que significa que se gravará a una tasa más alta que las ganancias de capital, dijo Gaudiano.

En términos de diversificación, una forma de pensar acerca de su cartera es: "diversificación es sinónimo de aislamiento" o, más simplemente, "protección contra los choques del mercado", dijo Duy Nguyen, director de inversiones en Invesco Solutions.

Tradicionalmente, los bienes inmuebles entran en la categoría de inversiones "alternativas", según Nguyen, "todo lo que no son acciones o valores de renta fija". (También vea este video donde Nguyen explica en detalle cómo invertir en alternativas).

Pero las inversiones inmobiliarias líquidas también son "direccionales", lo que significa que tienen cierta correlación con el mercado en general, pero no tanto como las acciones definidas en términos generales. En otras palabras, según Nguyen, el aspecto positivo es que su dinero no está bloqueado (es decir, puede vender en cualquier momento), pero el aspecto negativo es que hay un mayor volatilidad

Esta volatilidad puede "romper su corazón" a corto plazo, escribe Merriman. Pero también señala que entre 1975 y 2006, una cartera dividida 50/50 entre el índice S & P 500 y un índice REIT generó 15.2%, en comparación con 13.5% para el mismo período. Índice S & P 500 solo. La guinda del pastel: el riesgo era un 12% menor que el del S & P 500.

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