Estas ciudades tienen las normas más estrictas para la construcción de casas nuevas y los precios de propiedad más altos.

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La zonificación del uso de la tierra altamente regulada se ha convertido en la norma en los Estados Unidos en la última década, y hay buenas razones para creer que ha aumentado los costos de la vivienda en muchas ciudades.

Pero en algunas partes del país, la zonificación del uso de la tierra es particularmente estricta.

Un nuevo documento de trabajo de investigadores de la Universidad de Pensilvania y la Universidad de Harvard ha examinado el cambio en las leyes locales de zonificación desde 2006, basado en datos de encuestas recopilados en 2006 y en 2018. Utilizando estos datos, los investigadores crearon un índice que calculaba dónde las regulaciones de uso de la tierra eran más caras.

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El área metropolitana de San Francisco encabezó este ranking, seguida de Nueva York y Providence, RI En general, muchas de las principales ciudades del índice son conocidas por sus mercados. viviendas caras, como Seattle, Washington, DC y Los Ángeles. (La clasificación incluyó áreas metropolitanas donde los investigadores registraron 10 o más respuestas de diferentes comunidades ubicadas en estas ciudades).

Algunos han argumentado que las preocupaciones relacionadas con la zonificación y la demanda de nuevas viviendas deben abordarse a nivel nacional, no local. "Los municipios locales no tienen ningún incentivo para cambiar nada porque los propietarios votan, y los propietarios naturalmente quieren proteger el valor de sus viviendas", dijo Nela Richardson, estratega de inversiones de Edward Jones y ex economista jefe de Redfin corretaje de bienes raíces.

RDFN, + 0,33%.

Estas son las 20 ciudades que tenían las regulaciones de zonificación local más extensas del país:

rango Área metropolitana Valor del índice regulador del uso de la tierra residencial de Wharton
1 San Francisco-Oakland-Hayward, California. 1.18
2 Nueva York-Neward-Jersey City, N.Y.-N.J.-Pa. 1.04
3 Providence-Warwick, R.I.-Mass. 0.93
4 Seattle-Tacoma-Bellevue, Washington. 0,73
5 Los Ángeles-Long Beach-Anaheim, California. 0,73
6 Riverside-San Bernardino-Ontario, California 0.68
siete Washington-Arlington-Alexandria, D.C.-Va.-Md.-W.Va. 0.66
8 Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach, Florida 0.66
9 Phoenix-Mesa-Scottsdale, Arizona. 0.64
diez Portland-Vancouver-Hillsboro, Oregón-Lavado. 0.60
11 Madison, Wis. 0.60
12 Philidelphia-Camden-Wilmington, Pa.-N.J.-Del.-Md. 0.48
13 Albany-Schenectady-Troy, N.Y. 0.47
14 Denver-Aurora-Lakewood, Colorado. 0.41
15 Youngstown-Warren-Boardman, Ohio-Pa. 0.32
16 Boston-Cambridge-Newtorn, Mass.-N.H. 0.30
17 Indianápolis-Carmel-Anderson, Ind. 0.30
18 Scranton - Wilkes-Barre - Hazletron, Pensilvania. 0.30
19 Syracuse, N.Y. 0.25
20 Milwaukee-Waukesha-West Allis, Wisconsin. 0.24

Los investigadores anotaron que las ciudades más reguladas recibieron esta distinción no porque estuvieran muy apegadas a una faceta de sus propiedades inmobiliarias locales. "Estos lugares tienden a tener al menos tres entidades diferentes que deben aprobar (y, por lo tanto, pueden vetar) un proyecto", escribieron los investigadores en el documento de trabajo, que fue distribuido por la Oficina Nacional de Investigación. económica.

"Además, hay un nivel más intenso de participación en el proceso regulatorio informado por los funcionarios públicos y locales en los lugares que consideramos más regulados", agrega el comunicado. "Es probable que estas jurisdicciones también tengan requisitos de espacio abierto y programas de cargos por abuso impuestos a los constructores".

Las regulaciones generalmente empeoran, no mejoran, en todo el país

Aunque las autoridades locales pueden haber estado menos involucradas en el proceso regulatorio en estos días, según los resultados de los investigadores, eso no significa que las leyes de zonificación se hayan relajado. Si lo contrario es cierto, especialmente en las ciudades más grandes en las costas este y oeste.

"No hay lugar (en promedio) donde el desarrollo residencial sea simple y rápido en el sentido de que los proyectos son revisados ​​rápidamente por una sola entidad que tiene los derechos de aprobación final" , escribieron los investigadores. "El entorno regulatorio residencial local ahora es complejo, incluso entre las comunidades que no están relativamente reguladas por nuestra medida".

De hecho, un desarrollador tarda un promedio de 3.4 meses, o 111 días, en presentar un proyecto y recibir una decisión de las autoridades locales de todo el país. En las regiones más reguladas del país, este tiempo promedio es de 8.4 meses, o aproximadamente 252 días.

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Ciertas reglas de zonificación se hicieron mucho más comunes después de la Gran Recesión. Las restricciones diseñadas para limitar la densidad de población de una comunidad ahora pueden ser "casi omnipresentes", anotaron los investigadores. Prácticamente todas las comunidades encuestadas ahora tenían algún tipo de requisito mínimo de tamaño de lote. En los suburbios, en particular, se ha vuelto muy típico ver a los gobiernos locales exigiendo mínimos de un acre para lotes de viviendas.

En promedio, los desarrolladores tardan 3.4 meses, o 111 días, en presentar una propuesta de proyecto y recibir una decisión de las autoridades locales en los Estados Unidos.

La única excepción a las normas más estrictas sobre el uso del suelo ha sido la relajación de los cargos de impacto impuestos a los desarrolladores. Algunas localidades exigen estas tarifas para compensar el impacto económico negativo que un nuevo desarrollo podría tener en un área; en muchos casos, los fondos se utilizan para apoyar los esfuerzos de vivienda asequible. Si bien el 75% de las comunidades encuestadas en 2006 dijeron que impusieron estas tarifas, solo el 50% lo hizo en 2018.

Las regulaciones elevan los precios de la vivienda

Las leyes de zonificación son parte del círculo vicioso que ha privado a muchos estadounidenses del mercado de compra de viviendas. Las regulaciones de uso de la tierra han hecho que sea más costoso para los desarrolladores construir nuevas viviendas. A su vez, muchos constructores residenciales se han centrado en construir viviendas de nivel superior en lugar de propiedades de nivel de entrada para garantizar mejores márgenes.

Esto ha contribuido a la escasez de actividades de construcción de viviendas que ha exacerbado la escasez de casas en venta en todo el país. Esta escasez, que se ha cubierto con una fuerte demanda, ha elevado los precios de la vivienda.

Como resultado, los observadores han argumentado que Estados Unidos necesita aflojar (o deshacerse por completo) de sus leyes de zonificación para que el mercado inmobiliario sea más accesible.

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