Cuando era joven, mis padres compraron una vieja casa de playa de dos pisos a una cuadra del Océano Atlántico. El primer piso consistía en nada más que un amplio garaje vacío con piso de concreto que era un gran lugar para nosotros, los niños, para patinar y jugar en días lluviosos.
Vivimos allí durante tres años cuando decidieron venderlo y regresar a la ciudad. Fue tan fácil de vender como de comprar.
Acércate a un mundo de mares crecientes y huracanes más poderosos, y comprar una casa en una ciudad costera o cerca de un río es todo menos simple. Si bien hay mucho que saber para evitar cometer un error desafortunado, estas 5 cosas son las más importantes:
1. La zona de inundación de una casa puede no incluir los eventos de inundación mayores más recientes: Muchas personas creen erróneamente que los mapas de inundaciones se actualizan cada vez que ocurre una tormenta o inundación importante. Pero debido a la falta de personal y fondos, las tarjetas de inundación de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés) a menudo están terriblemente desactualizadas o, en algunas partes del país, no existen.
Incluso si recientemente se han lanzado nuevos mapas en su comunidad, es posible que no tengan en cuenta los recientes eventos de inundación, ya que la investigación utilizada para crear los mapas probablemente esté fechada mucho antes de la fecha de publicación. También es importante recordar que las zonas de inundación asignadas hoy no están bloqueadas para siempre, ni el costo que pagará por el seguro contra inundaciones.
2. Su agente de bienes raíces no puede darle consejos sobre inundaciones: En mi experiencia, la mayoría de los agentes inmobiliarios no dan consejos sobre este problema de la papa caliente. Si su agente de bienes raíces cae en esta categoría, busque un agente de bienes raíces que sea un agente del comprador (en lugar de un vendedor) y que le asesore sobre inundaciones. Pero son pocos y distantes entre sí.
3. Es difícil determinar si una casa se ha inundado en el pasado: En muchos, pero no en todos, los estados tienen la obligación legal del vendedor de revelar por escrito a los compradores potenciales cualquier problema importante encontrado con la casa durante la tenencia de su propiedad, incluidas las inundaciones. Aquí es donde se pone difícil. Si se han producido inundaciones en el pasado, pero no mientras el propietario actual vivía allí, esto no necesita ser revelado, incluso si el propietario actual es consciente de ello.
En cuanto a determinar si las casas vecinas o barrios enteros ya se han inundado, no conozco ningún repositorio central que haga que esta información sea gratuita y accesible al público al buscar fácilmente una dirección. Quizás tal motor de búsqueda exista pronto. Mientras tanto, un buen trabajo a la antigua le proporcionará la información más honesta. Aprendí sobre las áreas propensas a las inundaciones en mi ciudad costera a través de mi higienista dental y hablando con personas que pasean a sus perros en los vecindarios donde planeaba comprar.
4. Puede haber un gran retraso entre la zona de inundación de FEMA asignada a una casa y la probabilidad de inundación de la casa: Mientras que los mapas de inundación de FEMA usan datos históricos para asignar zonas de inundación a cada hogar, un sitio más nuevo, www.floodiq.com, usa pronósticos basados en investigaciones del National Agencia Oceánica y Atmosférica (NOAA). Este sitio incorpora el efecto pronosticado del cambio climático por domicilio y brinda la oportunidad de ver varios escenarios de inundaciones de marea y huracanes hoy y en el futuro.
También es una manera fácil de ver la zona de inundación de FEMA afectada existente para esta casa. Al igual que yo, puede ser sorprendido por la falta de coincidencia entre la zona de inundación retrospectiva de FEMA y lo que NOAA predice para el futuro riesgo de inundación de una casa determinada.
5. Es casi imposible saber qué tan alta es realmente una casa: Qué sorpresa fue leer sobre el reciente estudio en la revista Nature Communications, que predice que para 2050, tres veces más personas en todo el mundo experimentarán inundaciones como se predijo anteriormente.
¿Por qué este gran cambio? La razón es que para este estudio, los científicos de Climate Central, una organización de ciencias del clima con sede en la Universidad de Princeton, utilizaron tecnología de elevación mucho más avanzada que en el pasado. Esta nueva tecnología ha revelado que las estimaciones previas de la elevación del suelo sobre el nivel del mar se sobreestimaron en promedio seis pies en las regiones costeras y hasta 13 pies en algunas áreas densamente pobladas.
Dado este cambio, puedo ver el viejo adagio inmobiliario de "ubicación, ubicación, ubicación" reemplazado por "elevación, elevación, elevación". También predigo que los datos de elevación precisos y buscables eventualmente estarán disponibles y se utilizarán ampliamente como parte del proceso de compra de una vivienda. (Haga clic aquí para ver el pronóstico de Climate Central para los Estados Unidos e ingrese su ciudad en el campo de búsqueda. Tendrá una idea mucho más clara de lo que el aumento del nivel del mar se asocia con altitudes más altas reservas de planta baja más precisas para su hogar.
Elaine Scoggins, CFP®, es escritora independiente en Savannah, Georgia.
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