La prisa del gobierno federal para apoyar a los propietarios de viviendas después de la pandemia de coronavirus debería ayudar a muchos estadounidenses a evitar la ejecución hipotecaria, pero esto podría tener consecuencias negativas para la industria hipotecaria.
El hecho de que el gobierno intervenga para ayudar a la industria podría determinar si las compañías hipotecarias todavía están en el negocio y si los prestatarios enfrentan dificultades financieras aún mayores.
Antes de que el paquete de estímulo lo garantizara, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ya habían dado instrucciones a los agentes hipotecarios para permitir a los prestatarios cuyas hipotecas estaban garantizadas por Fannie Mae, Freddie Mac y el Federal Administración de Vivienda para suspender sus préstamos o suspender temporalmente los pagos.
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"El gobierno básicamente ha implementado un programa que permite a los prestatarios evitar pagar, pero no ha hecho nada para apoyar a los agentes que necesitarán el dinero para hacer los pagos por sí mismos".
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Los propietarios de viviendas aprovecharon rápidamente la oportunidad de obtener un aplazamiento de los pagos de sus préstamos. Las solicitudes de indulgencia aumentaron en un 1,896% solo entre el 16 y el 30 de marzo, según un informe reciente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, un grupo empresarial que representa a la industria hipotecaria.
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En general, la participación de los préstamos de indulgencia cayó del 0.25% al 2.66% en marzo, informó la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Las protecciones extendidas por el plan de estímulo se aplican a la mayoría de los propietarios con hipotecas en todo el país. Entonces, con millones de personas sin trabajo o con ingresos más bajos debido a la pandemia de coronavirus, los agentes de servicio esperan ver a muchos más prestatarios solicitar indulgencia en las semanas siguientes. ven.
Pero como miles de propietarios de viviendas en todo el país renuncian a los pagos de la hipoteca durante un año, los agentes de servicio todavía están en contacto con sus inversores. "Lo que la mayoría de los consumidores no entienden es que cuando dejan de hacer sus pagos hipotecarios, los agentes están obligados contractualmente a continuar haciendo esos pagos en su nombre a quien sea que posea el boleto". hipoteca ", dijo Rick Sharga, un veterano y fundador de la industria hipotecaria. de CJ Patrick Company, una empresa de consultoría inmobiliaria.
"El gobierno básicamente ha implementado un programa que permite a los prestatarios evitar pagar, pero no ha hecho nada para apoyar a los agentes que necesitarán este dinero para hacer los pagos", dijo Sharga. .
Los no bancos desempeñan un papel más importante en la industria hipotecaria hoy
La situación de tolerancia es aún más preocupante para las compañías hipotecarias no bancarias. A raíz de la Gran Recesión, los prestamistas hipotecarios no bancarios como Quicken Loans, Freedom Mortgage y Mr. Cooper
COOPERATIVA
han aumentado considerablemente
Los prestamistas no bancarios representaron casi dos tercios de todas las hipotecas nuevas en mayo de 2019, según datos del Urban Institute, un grupo de investigación de política izquierdista. En 2013, comparativamente, hicieron menos del 40% de todos los préstamos.
Estas compañías juegan un papel particularmente importante con respecto a los préstamos garantizados por la FHA, el Departamento de Asuntos de Veteranos y el Departamento de Agricultura. Los prestamistas no bancarios representan el 86% de este mercado. Es más probable que estos préstamos se otorguen a compradores de vivienda por primera vez y a hogares negros y latinos, en comparación con los préstamos garantizados por Fannie Mae y Freddie Mac.
Si bien las empresas no bancarias están sujetas a la mayoría de las mismas reglamentaciones que los bancos, no necesitan someterse a la misma prueba de resistencia ni mantener el mismo capital disponible. Y el hecho de que estas empresas no tengan depósitos a los que recurrir para continuar haciendo pagos a los inversores significa que se encuentran en una situación especial debido al aumento de la tolerancia.
"Simplemente no hay forma de que alguien tenga suficiente capital reservado para administrar el tipo de pagos que los agentes de servicio podrían tener que hacer", dijo Sharga.
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Los reguladores tienen una reacción mixta a la crisis de efectivo de la industria hipotecaria
Si bien la Reserva Federal ha intervenido para comprar valores respaldados por hipotecas para estabilizar las tasas de interés en la industria hipotecaria, el gobierno federal aún no ha brindado apoyo específico a los administradores hipotecarios para que puedan continuar pagando sus préstamos.
Una coalición de grupos de comercio de viviendas, incluida la Asociación de Banqueros Hipotecarios, la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces y la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, ha pedido a los reguladores financieros que establezcan un servicio de liquidez o un grupo de dinero en el que los oficiales de servicio podrían hacer tapping para mantenerse a flote. en este momento.
"Si bien algunos soldados no necesitarán ayuda, muchos otros necesitarán apoyo temporal para abstenerse de permanecer en la escalera y por el tiempo requerido", dijo escribió la coalición en una declaración conjunta.
Los legisladores han apoyado esta posición. Un grupo bipartidista de senadores escribió una carta al Secretario del Tesoro, Steven Mnuchin, declarando que "se necesitan medidas urgentes para evitar la presión crítica sobre la liquidez de algunos servidores hipotecarios". Los senadores pidieron al Comité de Supervisión de Estabilidad Financiera que creara instalaciones para los militares.
Y el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, dijo que la Fed está "monitoreando cuidadosamente" la difícil situación de los agentes hipotecarios después de un discurso en la Institución Brookings.
Pero no todos los reguladores han apoyado esta noción. El director de la FHFA, Mark Calabria, minimizó la situación. "Creo que la frustración aquí es mucha tergiversación", dijo Calabria al Wall Street Journal a principios de esta semana. En una entrevista separada con la publicación de la industria HousingWire, dijo que el estrés que enfrentaban los proveedores de servicios no era sistémico.
Calabria informó que Fannie Mae
FNMA
y Freddie Mac
FMCC
No otorgará efectivo a los reclamantes en apuros, pero dijo que los gigantes de la vivienda podrían transferir los servicios de las empresas en dificultades. (La FHFA no devolvió una solicitud de comentarios).
Sin embargo, no está claro que las empresas estén dispuestas a solicitar estos préstamos. "Estos son exactamente el tipo de préstamos como servidor que no necesariamente desea en sus libros", dijo Sharga.
Pero los expertos de la industria han dicho que diferir el alivio a los agentes de servicio podría exacerbar los problemas en el mercado hipotecario. "Sabemos, dado el ritmo al que se deteriora el mercado laboral y el volumen que ingresa a los servicios, que habrá una necesidad en el futuro, y esperar demasiado para hacer este anuncio ejerce presión inútil en el sistema ", dijo Mike Fratantoni. , economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
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Sabemos, dada la tasa a la que el mercado laboral se está deteriorando y el volumen que ingresa a los servicios, que habrá una necesidad en el futuro, y esperar demasiado para hacer este anuncio ejerce una presión innecesaria. en el sistema
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Los problemas en la industria hipotecaria podrían dañar a los prestatarios
Los expertos en vivienda han advertido que no solo las propias compañías hipotecarias enfrentarán dificultades debido al fracaso de la industria de servicios, sino que los prestatarios también podrían verse atrapados en la mezcla.
En unas pocas semanas, Estados Unidos podría ver al personal militar "quedarse sin dinero y convertirse prácticamente en insolvente", dijo Karan Kaul, investigador asociado del Urban Institute. Si un agente dejara de operar, los préstamos de los prestatarios serían transferidos a otra compañía.
Pero el proceso de transferencia del préstamo lleva tiempo y puede ser complicado. Una situación similar ocurrió cuando muchas empresas se declararon en bancarrota durante la crisis de ejecución hipotecaria que precedió a la última recesión.
"Millones y millones de prestatarios transfieren sus préstamos de un operador a otro y, a menudo, durante la transferencia, se pierden algunos documentos o no se obtienen los datos almacenado en el mismo formato ", dijo Kaul.
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Aunque la industria ha mejorado el proceso de transferencia de préstamos entre proveedores, es probable que la medida en que esto ocurra en las próximas semanas tenga un impacto en los prestatarios. "No hay duda de que ocurrirán algunas transferencias de servicios", dijo Fratantoni. "Se han realizado muchos esfuerzos para hacerlo más efectivo, esto será perjudicial".
Los prestatarios que soliciten indulgencia pueden tener que comenzar desde cero. Otros prestatarios pueden estar confundidos sobre dónde enviar los pagos. En el peor de los casos, las personas podrían ver a los agentes de servicio declararlos por error en su hipoteca cuando los pierden, lo que pone a estos propietarios en riesgo de ejecución hipotecaria.
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Los prestatarios que soliciten la indulgencia pueden tener que comenzar desde cero si su préstamo se transfiere a un nuevo servicio hipotecario.
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La situación tampoco beneficiaría a los prestatarios que enfrentan dificultades financieras. "Existe la idea errónea de que un prestatario obtiene un mejor servicio de un reparador más grande que un reparador pequeño", dijo Sharga.
Los operadores grandes pueden ser más eficientes, pero los operadores más pequeños tienden a ser más activos con los prestatarios en apuros, dijo Sharga.
Los problemas de servicio podrían dificultar la obtención de una hipoteca en el futuro
Si bien algunos gerentes de hipotecas trabajan por cuenta propia, en la mayoría de los casos, las compañías hipotecarias también ofrecen préstamos hipotecarios.
Por lo tanto, si estas compañías cierran debido a la crisis del coronavirus, los estadounidenses pueden tener menos opciones sobre cómo obtener una hipoteca en el futuro. "Y también tiene un impacto en la recuperación final, incluso después de que el virus haya sido contenido", dijo Kaul.
Además, los efectos de la situación en el sector de mantenimiento no se sentirán igualmente por todos los compradores de viviendas. Dado que los agentes no bancarios en riesgo de quiebra tienen más probabilidades de servir a las personas en la FHA y otros mercados de préstamos asegurados por el gobierno, los compradores de vivienda por primera vez y las personas de color tienen más probabilidades de Tener problemas para obtener préstamos como resultado.