El sector inmobiliario residencial lo ha vuelto a hacer: aumentó durante el mercado bajista de febrero a marzo. Me refiero, por supuesto, al precio promedio de una casa estadounidense durante el mercado bajista de acciones a principios de este año, en el que el S&P 500
SPX
cayó un 34%. Durante el mismo período, el índice de referencia nacional de precios de viviendas Case-Shiller de EE. UU. Aumentó un 1,0%.
La capacidad de este índice para mantenerse durante los mercados bajistas no es accidental. El índice también aumentó en todos los mercados bursátiles estadounidenses, excepto en dos, a mediados de la década de 1950, cuando comienzan los datos mensuales del índice Case-Shiller. En una de estas dos excepciones, el índice cayó solo 0.4%.
Los datos no mienten. Como puede ver en el gráfico adjunto, la Gran Crisis Financiera fue el único período en las últimas siete décadas cuando el Índice Case-Shiller registró un rendimiento de 12 meses de menos del 2%. .
El resultado, me dijo Shiller cuando hablé con él a raíz de la gran crisis financiera, es que la pérdida de bienes inmuebles durante este mercado bajista en acciones se ve mejor como la pérdida de bienes raíces durante este mercado bajista en acciones. 39, excepción más que la regla. Gran parte de esto fue causado por desarrollos idiosincráticos que es poco probable que vuelvan a ocurrir en el futuro, dijo, como "hipotecas de alto riesgo, titulizadas en cuotas e innovaciones dudosas, ( así como) préstamos mentirosos ".
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Casas, casas dulces
La clase de activos inmobiliarios residenciales también exhibe otras características interesantes:
• No está correlacionado con acciones. El coeficiente de correlación entre los retornos mensuales de acciones y los retornos mensuales de bienes raíces residenciales desde 1953 ha sido extremadamente bajo en 0.01 (una lectura de 1.0 significaría que los dos están completamente correlacionados y una lectura de 0.0 significaría que están totalmente relacionados con la decoración).
• El deseo de los estadounidenses de abandonar la ciudad hacia los suburbios y las zonas más rurales. La pandemia de COVID-19 ha hecho que este deseo sea aún más fuerte. Sin embargo, como señaló Shiller recientemente, este movimiento podría conducir simultáneamente a precios más bajos de la vivienda en las ciudades.
• A diferencia de los bonos, los bienes raíces residenciales son una buena cobertura a largo plazo contra la inflación. Esta es una característica importante, ya que los bonos siempre han sido la clase de activos elegida para la cobertura contra los mercados bajistas en acciones. Pero con las tasas de interés tan bajas hoy, los bonos son más vulnerables que en casi cualquier otro momento en la historia de los Estados Unidos a un fuerte aumento en la tasa. inflación. Este aumento debería beneficiar a los bienes raíces residenciales.
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Las tendencias favorables en bienes raíces residenciales ciertamente no se extienden a bienes raíces comerciales.
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Estas tendencias favorables en bienes raíces residenciales ciertamente no se extienden a bienes raíces comerciales. La recesión económica causada por la pandemia, que a su vez aceleró las tendencias en el trabajo desde casa, ha sido un desastre para esta industria. Por lo tanto, no permita que su optimismo sobre bienes raíces residenciales lo lleve a invertir en bienes raíces comerciales.
Una cosa es reconocer que los bienes raíces residenciales pueden ser un buen diversificador de cartera, y otra muy distinta es determinar cómo ganar exposición a la clase de activos. Esto se debe a que la apreciación del precio de una vivienda unifamiliar se desviará considerablemente del promedio nacional. Es muy posible que en un período futuro de aumento del índice Case-Shiller, el valor de su hogar en particular disminuya, por ejemplo.
La única forma que conozco para superar este riesgo, y en lugar de invertir directamente en bienes raíces residenciales como una clase de activos, es comprar uno de los contratos de futuros que son en comparación con el índice Case-Shiller, que cotiza en el CME. Tenga en cuenta que el mercado para estos contratos es extremadamente bajo. Como resultado, sus precios pueden exhibir una alta volatilidad a corto plazo relacionada más con la presencia o ausencia de ofertas que con el desempeño del índice. Case-Shiller mismo.
Por ejemplo, el contrato de agosto de 2020 en el índice Case-Shiller cayó un 10% en abril, luego en mayo recuperó toda esa pérdida, luego algunos para cerrar el mes por encima de dos. Hace meses. Esta volatilidad no tuvo nada que ver con el índice Case-Shiller.
Haga su tarea antes de comprar cualquiera de estos contratos de futuros. Un lugar para comenzar sería el blog escrito por John Dolan, un creador de mercado independiente para futuros del índice de precios de la casa de CME Case Shiller. Además, asegúrese de consultar a un profesional de inversiones calificado. Desea asegurarse de no comprar ninguno de estos futuros cuando se oferte temporalmente debido a un desequilibrio en las órdenes de compra.
¿Qué pasa con los fondos mutuos inmobiliarios y los ETF? Debido a que invierten en mercados inmobiliarios, regiones o sectores particulares, ninguno de ellos es puro juego en el sector inmobiliario residencial en su conjunto. Lo mismo ocurre con los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Por lo tanto, si bien pueden ofrecer cierta exposición a la clase de activos inmobiliarios residenciales, también conllevan un riesgo considerable de error de seguimiento: el riesgo de generar rendimientos muy rentables. menor que la clase de activo en sí.
En pocas palabras: no pase por alto los bienes raíces residenciales como un importante diversificador de cartera. Si bien no será fácil exponerse a la clase de activos, puede valer la pena.
Mark Hulbert es colaborador habitual de MarketWatch. Sus Notas de Hulbert siguen boletines de inversión que pagan una tarifa fija para ser auditados. Se puede llegar a las mark@hulbertratings.com
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