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El bloqueo de COVID-19 exprime los bienes raíces por todos lados y amenaza con estallar la burbuja inmobiliaria e hipotecaria

septiembre 21, 2020



Recientemente, la Administración Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), curadora de Fannie Mae y Freddie Mac, extendió la moratoria sobre desalojos y ejecuciones hipotecarias hasta fin de año. Muchos propietarios dieron un suspiro de alivio.

De hecho, en los últimos meses ha disminuido el número de prestatarios con abstenciones activas. Pero eso no es motivo de optimismo. La pregunta más seria es cuántos propietarios están ahora delincuentes. Para fines de 2020, varios millones de prestatarios que se han beneficiado de la indulgencia hipotecaria habrán pasado nueve meses sin realizar un pago hipotecario.

¿Qué impacto tendrá esto en los mercados inmobiliarios e hipotecarios de Estados Unidos? Comencemos con los préstamos asegurados por la FHA. Según el informe Neighborhood Watch de HUD de julio de 2020, el 17% de los 8 millones de hipotecas aseguradas están ahora en mora. Este porcentaje incluye tanto las hipotecas en indulgencia como las que no se encuentran en indulgencia. Las áreas metropolitanas más afectadas incluyen Nueva York con 27,2%, Miami con 24,4% y Atlanta con 21%.

Otro motivo de preocupación son las hipotecas titulizadas privadas y no garantizadas (sin agencia) que se remontan a los años veinte y todavía están activas. Fueron los millones de préstamos de alto riesgo y otros préstamos no garantizados los que estaban descaradamente asegurados, muchos de ellos de manera fraudulenta.

En el pico de esta actividad a finales de 2007, más de 10 millones de estas hipotecas estaban pendientes con una deuda total de más de $ 2,4 billones. En 2018, el 25% de todos los prestatarios morosos en todo el país no habían realizado un pago de hipoteca durante al menos cinco años. En el estado de Nueva York, Nueva Jersey y Washington, D.C., ese porcentaje superó el 40%.

Tenga en cuenta que estas tasas de criminalidad extremadamente altas existían mucho antes del estallido de la pandemia COVID-19. Desde marzo de este año, las tasas de incumplimiento de las hipotecas de alto riesgo han revertido una disminución de 10 años y subieron al 23,7% en julio, según el último informe del Mortgage Market Monitor de TCW. Otras tasas de incumplimiento hipotecario en la era de la burbuja preferencial también fueron significativamente más altas.

Según Inside Mortgage Finance, los administradores hipotecarios habían aliviado el dolor de los propietarios de estos valores respaldados por hipotecas no garantizadas (RMBS) al defender el principio de morosidad e intereses. Pero en el último informe de TCW, casi un tercio de esos pagos atrasados ​​no se habían adelantado a los propietarios a fines de julio.

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La legislación Dodd-Frank de 2010 intentó abordar los problemas que llevaron al colapso de la vivienda. Creó un nuevo estándar para los préstamos deficientes, que se denominaron hipotecas no calificadas (no QM). Se trataba de hipotecas que no cumplían con los estándares de suscripción de Fannie Mae o Freddie Mac y, por lo tanto, no podían garantizarlas. La tasa de incumplimiento de estas hipotecas se disparó durante los bloqueos de COVID-19 y se situó en 21,3% a fines de junio.

En cuanto a Fannie Mae, 203.000 millones de dólares en préstamos garantizados por ellos estaban en indulgencia al 30 de junio. Nueva York, Florida y Nueva Jersey tuvieron tasas de abstención de dos dígitos. De los $ 100 mil millones en préstamos de la era de la burbuja aún garantizados por Fannie Mae, el 15% estaban en indulgencia. En su informe financiero 10-Q del segundo trimestre de 2020, la agencia mostró $ 194 mil millones en préstamos muy atrasados ​​con más de 90 días de atraso.

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Los principales subterráneos, incluidos Chicago, Filadelfia y Nueva York, han experimentado un aumento en el porcentaje de precios reducidos de los boletos.
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Los escépticos pueden preguntarse por qué estoy tan preocupado por estos altos índices de delincuencia. Después de todo, las tasas de incumplimiento de las hipotecas de alto riesgo fueron mucho más altas durante la crisis de 2008-2010. Además, los precios de la vivienda se han recuperado desde 2012 y los precios ni siquiera han comenzado a caer todavía. ¿Entonces, cuál es el problema?

Ésta es una pregunta justa. Evidentemente, los precios se han recuperado desde 2013. Pero esta recuperación es completamente artificial. Los administradores hipotecarios son tan reacios a excluir a los prestatarios gravemente morosos como lo estaban entre 2010 y 2013.

Los informes de los medios están eufóricos por la fuerte recuperación del mercado inmobiliario en los últimos meses. En realidad, las ventas de viviendas en Estados Unidos fueron solo un 5% más altas en julio que hace un año, según el corredor en línea Redfin. En Nueva York, las ventas en julio cayeron un 35% desde julio de 2019. Peor aún, en Nueva York, los listados se dispararon un 65% en julio mientras los residentes continuaban huyendo de la calamidad del encierro en la Gran Manzana. .

Una cifra reveladora es el porcentaje de vendedores de viviendas que tuvieron que bajar el precio de venta en agosto. San Francisco registró el mayor porcentaje de precios de venta reducidos desde que Redfin comenzó a seguirlo: 24,5%. Otros subterráneos importantes, incluidos Chicago, Filadelfia y Nueva York, también experimentaron un aumento en el porcentaje de precios reducidos de los boletos del año anterior.

Denver, uno de los mercados más calientes del país hace unos años, dominó el país en agosto, y el 41% de los vendedores de viviendas se vieron obligados a bajar el precio de venta. Otro antiguo mercado caliente, Seattle, fue el segundo más alto con un 31% junto con Tampa, Florida. Estos son signos de debilitamiento de los mercados.

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El lío actual de viviendas e hipotecas es el resultado de algo que nunca antes habíamos visto: una ejecución hipotecaria de la mayor parte de la economía de EE. UU.
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Es fundamental comprender que el actual lío de la vivienda y las hipotecas es el resultado de algo que nunca antes habíamos visto: un bloqueo de la mayor parte de la economía de EE. UU. Durante seis meses, pequeño final a la vista.

¿Qué tan mal está ahora? El corredor en línea Apartment List publica una encuesta mensual de alrededor de 4,000 inquilinos y propietarios. La encuesta más reciente publicada a principios de agosto encontró que el 33% de los encuestados no había podido pagar el alquiler completo o la hipoteca la primera vez. Semana de agosto. Fue un aumento del 21% en abril. A principios de agosto, el 32% de los encuestados tenía facturas de vivienda impagas de meses anteriores. Para los propietarios de viviendas con atrasos hipotecarios, el 13% de ellos debía más de $ 2,000.

Al extender la moratoria de ejecuciones hipotecarias hasta finales de 2020, la FHFA pareció indicar que no estaba lista para abrir las compuertas de ejecuciones hipotecarias. Puede que sea cierto; no están dispuestos a permitir que los militares se apoderen de nosotros mientras la pandemia aún está entre nosotros. Sin embargo, las muertes y hospitalizaciones relacionadas con el COVID han ido disminuyendo de manera constante en el país durante casi cuatro meses. Si esta tendencia continúa, es difícil ver cómo los estados con los bloqueos más drásticos, incluidos Nueva York y California, pueden tomar medidas enérgicas durante mucho más tiempo.

¿Qué podría pasar cuando los estados finalmente levanten sus bloqueos? En primer lugar, la aparente fortaleza del mercado de la vivienda en la mayoría de las áreas metropolitanas principales se debió más a la caída de los listados activos de bienes raíces que a las bajas tasas de interés. La caída de las tasas de interés resultó en un refinanciamiento récord. Aunque cientos de miles de residentes de los principales subterráneos como Nueva York, San Francisco y Los Ángeles han huido a lugares más verdes y menos perturbadores, el colapso de las listas indica que la mayoría ha optado por no hacerlo. no poner su casa en el mercado. Es probable que esto cambie pronto. Es posible que esto ya esté sucediendo en Nueva York.

En segundo lugar, los pequeños propietarios han quedado devastados por los cierres. Los resultados de la última encuesta publicada por la Asociación Nacional de Propietarios Independientes (NAIL) encontraron que el porcentaje de encuestados que recibieron el pago total del alquiler de sus inquilinos cayó al 55% en junio desde el 83% en febrero. Casi el 20% tenía propiedades de alquiler desocupadas debido a COVID-19, mientras que el 60% pudo ofrecer algún tipo de plan de pago a los inquilinos para pagar el alquiler.

Tenga en cuenta que al menos 15 millones de propiedades pertenecen a estos pequeños propietarios en todo el país. Muchos se encontraban en una situación financiera precaria incluso antes de que comenzaran los cierres. A menos que la situación laboral de sus inquilinos mejore, millones de estos inversores podrían verse devastados y obligados a lanzar sus propiedades al mercado. Tarde o temprano hay que pagar al gaitero.

Keith Jurow es un analista de bienes raíces que cubre la debacle de los préstamos hipotecarios de la era de la burbuja y sus consecuencias. Póngase en contacto con él en www.keithjurow.com.

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