Durante más de una década, los gigantes del financiamiento de la vivienda Fannie Mae y Freddie Mac han permanecido bajo tutela después de ser rescatados en medio de la Gran Recesión.
Los inversionistas de Fannie y Freddie se han mantenido en el limbo a lo largo de estos años: han visto cómo las ganancias corporativas se trasladaron al Departamento del Tesoro para devolver el dinero al gobierno federal, y se han quedado sin dividendos durante ese tiempo.
También el año pasado, los inversionistas Fannie y Freddie obtuvieron una victoria judicial cuando el Tribunal de Apelaciones del Quinto Circuito dictaminó que la estructura de la FHFA era inconstitucional. Se espera que este caso sea escuchado por la Corte Suprema de los Estados Unidos en las próximas semanas.
Pero con el exvicepresidente Joe Biden liderando el camino en las encuestas, la elección presidencial podría determinar el destino de Fannie Mae y Freddie Mac, y el ecosistema de financiamiento de vivienda más grande.
El fallo de la Corte Suprema será crucial
El 9 de diciembre, la Corte Suprema está programada para escuchar el argumento de Collins V. Mnuchin, un caso que determinará si la estructura de la FHFA es constitucional. Los accionistas de Fannie y Freddie han cuestionado la demanda. En 2012, la FHFA comenzó a pagar las ganancias de los dos gigantes hipotecarios al Departamento del Tesoro para reembolsar los fondos que el gobierno había utilizado para rescatarlos.
El caso, en muchos sentidos, refleja uno sobre el que ya se ha pronunciado la Corte Suprema. A principios de este año, el tribunal dictaminó que la estructura de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor era inconstitucional. Al igual que la CFPB, la FHFA tiene un solo director, que ahora es designado por el presidente por un período de cinco años, pero no puede ser destituido por un presidente posterior.
La mayoría de los observadores esperan que la Corte Suprema resuelva lo mismo en el caso de la FHFA, especialmente con la jueza conservadora Amy Coney Barrett que se espera que sea nombrada para la corte.
Pero este resultado podría poner en peligro las perspectivas de recapitalizar a Fannie Mae y Freddie Mac y su liberación de la tutela del gobierno.
Es probable que Biden adopte una perspectiva diferente sobre la reforma del financiamiento de la vivienda
El año pasado, la FHFA y la administración Trump presentaron un plan integral para reformar a Fannie, Freddie y el sistema de financiamiento de vivienda en general. Muchas de las propuestas que hicieron requirieron la acción del Congreso, pero algunas no lo hicieron, incluido permitir que Fannie y Freddie comenzaran a conservar las ganancias que obtienen.
Permitir que Fannie y Freddie retengan sus ganancias y recapitalicen se trata de asegurarse de que tengan recursos a los que recurrir en caso de otra crisis financiera.
"La administración Trump ha dejado en claro que tiene la intención de poner fin a la administración fiduciaria administrativamente si no llegan a una solución legislativa", dijo Ed DeMarco, presidente del Consejo de Política de Vivienda y ex director interino de la FHFA. "La campaña de Biden no ha abordado el problema, pero la sabiduría convencional es que es poco probable que una administración de Biden siga este camino".
La mayoría de los observadores esperan que Biden sustituya a Calabria, especialmente si la Corte Suprema le da la oportunidad de despedirlo. Quienquiera que instale probablemente adopte un enfoque similar al de la administración Obama al responsabilizar a Fannie y Freddie de promover algunas metas de vivienda asequible.
"Si Biden gana, volverán a ser una herramienta para contribuir a la justicia racial y la desigualdad económica", dijo Brandon Barford, socio de Beacon Policy Advisors. "Así que no creo que haya ningún deseo de que sean liberados bajo la administración de Biden, o necesariamente que tengan más capital, ya que eso reduce el grupo para el que tienen que comprar préstamos. hipoteca. "
Algunos han argumentado que la administración de Biden podría incluso ir más allá. Edward Pinto, director del Centro de Vivienda del American Enterprise Institute, predijo que Biden mantendría a Fannie y Freddie bajo la tutela "y probablemente los trasladaría a un régimen de servicios públicos".
Algunos han argumentado que si el gobierno federal tratara a Fannie y Freddie como servicios públicos, se reduciría el riesgo para los contribuyentes y las preocupaciones sobre la rentabilidad empresarial. Como resultado, Fannie y Freddie podrían concentrarse en reducir los costos para los prestatarios.
La pandemia podría descarrilar todas las esperanzas de reformar la financiación de la vivienda
Quien sea elegido en noviembre se enfrentará a un gran obstáculo para reformar la forma en que trabajan Fannie y Freddie. “Independientemente de los desafíos a corto plazo que enfrenten los propietarios de viviendas en 2021 debido a la pandemia, es probable que tengan prioridad sobre la reforma financiera de la vivienda a largo plazo”, dijo DeMarco.
Hasta el momento, unos 3 millones de propietarios todavía están condenados a pagar sus hipotecas debido a la pandemia, pero en el apogeo de la ola de indulgencia en junio, hasta 4,3 millones estaban en préstamo. Los prestatarios fueron exonerados, según datos hipotecarios. Asociación de Banqueros.
En general, una menor proporción de prestatarios con préstamos garantizados por Fannie y Freddie se abstuvo, en comparación con los prestatarios con préstamos garantizados por HUD. Sin embargo, extender esta tolerancia tiene un costo. En un discurso en una conferencia de la industria hipotecaria la semana pasada, Calabria dijo que la respuesta de Fannie y Freddie a la pandemia les costó $ 6 mil millones, incluidos $ 4 mil millones en pérdidas en préstamos debido a incumplimientos esperados.
La FHFA planea comenzar a cobrar tarifas por algunos préstamos de refinanciamiento con el fin de recuperar estas pérdidas. Y Calabria señaló que las cosas podrían haber sido peor. El capital adicional que permitió a Fannie y Freddie retener desde el año pasado ayudó a compensar el impacto financiero de la pandemia, dijo.
Pero con una economía aún inestable, sigue siendo posible un aumento en las solicitudes de indulgencia y posiblemente ejecuciones hipotecarias. Y la solvencia de Fannie y Freddie podría estar en juego.
“En su estado actual, Fannie y Freddie fracasarán en una severa recesión inmobiliaria”, dijo Calabria.