Los inversores inmobiliarios experimentados saben que encontrar (y comprar) la propiedad adecuada es solo el primer paso en un largo proceso de compra de un activo que aumenta de valor y produce ingresos. . Una vez que haya asegurado la inversión de sus sueños, debe administrarla, mejorarla y, lo que es más importante, desarrollar una estrategia fiscal integral para proteger sus ganancias del Tío Sam.
No implica enterrar dinero en efectivo en su jardín o transferirlo al extranjero. Estas son formas simples y perfectamente legales de estructurar sus inversiones y flujo de efectivo para aprovechar los muchos beneficios incorporados que el código tributario ofrece a los inversionistas inmobiliarios.
A efectos fiscales, existen tres tipos diferentes de ingresos: ingresos del trabajo, ingresos pasivos e ingresos por inversiones.
El ingreso del trabajo (también conocido como ingreso ordinario) es el dinero que gana de un negocio, un trabajo que ofrece un W-2 o un trabajo por cuenta propia. Así es como la mayoría de las personas aprovechan al máximo su dinero, pero también enfrentan tasas impositivas más altas que los otros dos tipos de ingresos.
Los ingresos pasivos son el dinero que se obtiene a través de inversiones líquidas, como propiedades de alquiler, dividendos REIT o varias otras fuentes. Dependiendo de su fuente, este dinero generalmente se grava a una tasa ligeramente más baja que los ingresos del trabajo, y puede reducir su obligación pasiva de impuestos sobre la renta a través de métodos como entidades de transferencia.
Los ingresos por inversiones son las ganancias que obtiene al vender una propiedad por más de lo que pagó. Esto se grava como ganancias de capital, que se presentan en dos formas: a corto y largo plazo.
Las ganancias de capital a corto plazo resultan de la venta de una propiedad que ha tenido durante menos de un año, y estas ganancias de capital se gravan a la misma tasa que los ingresos del trabajo regulares. Sin embargo, las ganancias de capital a largo plazo se evalúan cuando vende una propiedad que ha tenido durante más de un año, como en una estrategia de compra y retención, y se gravan con tasas mucho más altas. menor (0%, 15% o 20%) que los ingresos comerciales regulares.
Una vez que comience a realizar inversiones inmobiliarias, tendrá la opción de convertir sus ingresos en tipos de impuestos más bajos, ya sea que cobre el alquiler a través de una LLC o una LLC. 39; utilice un intercambio 1031 (descrito a continuación) para diferir las ganancias de capital. La conclusión es que cuanto más lejos pueda alejarse de los ingresos regulares y comenzar a obtener ingresos pasivos o de inversión, menor será su obligación tributaria, incluso si gana más dinero.
2. Libera el poder del intercambio 1031
Suponga que ha completado la venta de una propiedad de inversión, completado el registro neto de su vendedor y parece que obtendrá una ganancia neta, hasta que obtenga las ganancias de capital. Los impuestos sobre las ganancias de capital pueden reducir drásticamente el rendimiento de sus inversiones, lo que cualquier inversor espera evitar. Afortunadamente, existe una manera más fácil de diferir estos impuestos sobre las ganancias de capital indefinidamente.
El intercambio 1031 es una disposición del código fiscal semi-oscura que esencialmente permite a los inversores inmobiliarios "intercambiar" una propiedad por otra y diferir los impuestos sobre las ganancias de capital sobre la venta.
Funciona así: una vez que haya vendido su propiedad de inversión inicial, tiene 180 días para convertir ese dinero en uno nuevo. Puede comprar una sola propiedad nueva o varias propiedades nuevas siempre que se agreguen a los ingresos de la venta. Existen algunas restricciones sobre el tipo de propiedad que puede actualizar.
Por ejemplo, si está vendiendo una propiedad de inversión para una casa unifamiliar, puede usar un intercambio 1031 para reinvertir ese dinero en un alquiler multifamiliar, un condominio que planea alquilar o incluso una propiedad comercial. Deberá contratar a un intermediario especializado para orquestar el intercambio real, pero siempre que la transacción se lleve a cabo dentro del plazo requerido, puede diferir todos los impuestos sobre las ganancias de capital.
Los inversores inmobiliarios valoran 1031 intercambios. Además de los beneficios fiscales de utilizar un intercambio 1031, la transacción también tiene algunos beneficios financieros innatos. En particular, la naturaleza con ventajas impositivas de los intercambios 1031 le permite maximizar su interés compuesto al eliminar el arrastre fiscal que se observa en el pago de ganancias de capital.
Al igual que al invertir en acciones, pagaría impuestos por cada venta. Si puede diferir los impuestos y solo pagarlos en el momento de la venta, está creando equidad. Esto le permite retener ese capital y generar una apreciación y riqueza generacional a largo plazo.
También puede utilizar 1031 intercambios una y otra vez para diferir las ganancias de capital a través de múltiples actualizaciones de sus tenencias. Por ejemplo, puede pasar de una casa unifamiliar a un dúplex, a un edificio de apartamentos de varias unidades y una propiedad comercial grande, y cada vez puede usar un intercambio 1031. Cuando venda esa propiedad final , en general, habrá retenido más capital que si hubiera tenido que pagar en la primera o segunda venta.
Si un intercambio 1031 parece complejo y laberíntico, la mayoría de ellos requiere la ayuda de un abogado de bienes raíces, el arreglo no debería asustarlo. Ejecutar un intercambio 1031 no requiere la experiencia de todo un equipo legal para extraer todos los ahorros.
En su lugar, puede navegar por el código de impuestos usted mismo o utilizar una de las opciones en línea disponibles como, por ejemplo, Asset Preservation, Inc. Estas empresas, llamadas "intermediarios calificados", hacen que un intercambio 1031 sea fácil y asequible.
3. Deducciones comerciales
Suena obvio, pero muchas personas que no son inversionistas no comprenden cuántas deducciones de impuestos relacionadas con el negocio están disponibles para usted una vez que es dueño de un bien inmueble.
Estas deducciones incluyen:
• Tarifas de administración de propiedades (los servicios de administración de propiedades cobran hasta el 10% de los alquileres)
• Reparaciones y mejoras
• Costos de marketing y publicidad
• Honorarios profesionales
• Viaje
• Intereses hipotecarios
• Impuestos a la propiedad y primas de seguros
Como puede ver en esta lista, estos son costos significativos que pueden acumularse rápidamente. Es probable que necesite un buen profesional de impuestos para aprovechar al máximo todas las deducciones que tiene disponibles, pero vale la pena.
4. Administrar adecuadamente
Una de las partes menos gratificantes de la inversión es crear cuentas y encontrar a la persona adecuada para administrarlas fácilmente. Sin embargo, ser inteligente al respecto puede generar grandes dividendos cuando llegue el 15 de abril.
Para evitar recibir una factura alta de su contador, negocie sus tarifas por adelantado. Esto evitará la desagradable sorpresa de una factura sorprendentemente alta. Además, debe pedirle a su contador que se comprometa con algún tipo de marco acordado para aclarar aún más lo que puede esperar pagar.
Además, para cualquier servicio que contrate, también debe hacer algunas compras comparativas para ver quién obtuvo las mejores críticas y quién ofrece las mejores tarifas. Un poco de tiempo invertido por adelantado puede ahorrar mucho tiempo y dinero a largo plazo. Lo mismo ocurre con cualquier administrador de propiedades.
Utilice los impuestos a su favor al invertir
Desarrollar estrategias fiscales no suena tan emocionante como una nueva estrategia de inversión, pero puede tener un gran impacto en sus retornos y su potencial de independencia financiera. Convertir sus flujos de ingresos en tipos de ingresos más beneficiosos, usar intercambios 1031 para diferir las ganancias de capital, maximizar las deducciones comerciales y encontrar y bloquear contadores fiscales confiables y administradores de propiedades ayudar a maximizar el valor de su inversión a largo plazo a su manera.
Si puede marcar las cuatro casillas, se sorprenderá de cuánto más de sus ingresos se queda en su bolsillo y cuánto menos se destina al Tío Sam.
Riley Adams es CPA y autor del sitio web Young and the Invert, que se centra en la independencia financiera y la inversión..