El sector inmobiliario residencial se ha comportado sorprendentemente bien durante el último año, no solo durante la caída del mercado de valores de febrero-marzo pasado, sino también después.
¿Es inusual que esta clase de activos tenga un buen desempeño? Esta es una pregunta importante que merece ser formulada este mes, el primer aniversario del bloqueo económico y del mercado bajista inducido por la pandemia.
Durante el primer trimestre del año pasado, en el que el S&P 500
SPX,
perdió más del 20%, el Índice Nacional de Precios de Vivienda Case-Shiller en los Estados Unidos subió 1.4%. A diferencia de los bonos, que también subieron durante este mercado bajista pero que han tenido problemas desde entonces, el índice Case-Shiller ha seguido avanzando. Su última lectura es un 8,9% más alta que a finales del primer trimestre del año pasado.
El aumento lento y constante del índice durante la última década se muestra en el gráfico adjunto. La volatilidad del S&P 500 es casi seis veces mayor que la del índice Case-Shiller (medida por las desviaciones estándar de sus rendimientos mensuales). Ciertamente, parte de esta mayor volatilidad se debe a la forma en que se construye el índice Case-Shiller; la lectura de cada mes refleja un promedio móvil de tres meses de los valores brutos del índice. Si tuviera que calcular la volatilidad del S&P 500 usando el mismo enfoque de promedio móvil, su volatilidad sería "sólo" tres veces mayor que la del índice Case-Shiller.
Mejor aún, desde una perspectiva de asignación de activos, el coeficiente de correlación entre el índice Case-Shiller y el S&P 500 es cercano a cero.
Para descubrir cuán inusual ha sido la experiencia de la última década, analicé el Índice Nacional de Precios de Vivienda Case-Shiller de EE. UU. Tan pronto como se dispuso de datos mensuales (principios de la década de 1950). He medido el rendimiento de este índice en todos los mercados bajistas de las acciones estadounidenses desde entonces que aparece en el calendario que lleva Ned Davis Research. Si ignoramos un mercado bajista en el que el índice cayó una pequeña cantidad (0,4%), ganó en cada uno de esos mercados bajistas excepto en uno.
Esta única excepción, sin embargo, fue sorprendente: me refiero, por supuesto, a la Gran Recesión de 2007-2009. Desde su máximo de 2006 hasta su mínimo de 2012, el índice Case-Shiller ha caído un 27%.
La pregunta de $ 64,000, dada esta historia, es si el desempeño de los bienes raíces durante la Gran Recesión es la excepción y no la regla. Robert Shiller, profesor de finanzas de Yale y ganador del Premio Nobel, co-creador de este índice de precios de la vivienda, cree que sí.
En una entrevista a raíz de la crisis financiera, Shiller me dijo que pensaba que el pobre desempeño del sector inmobiliario en 2007-2009 fue un evento anormal, porque históricamente "hay sorprendentemente poca relación" entre los precios de la vivienda y el mercado de valores. Así que no esperaba que "en el próximo mercado bajista (habrá) algo inusual en el mercado inmobiliario".
Su predicción fue ciertamente cierta en el mercado bajista del año pasado. Un correo electrónico reciente a Shiller preguntando por sus pensamientos actuales no fue respondido de inmediato.
Entonces, la historia sugiere que los bienes raíces residenciales serán una buena cobertura en el próximo mercado bajista para las acciones. Sin embargo, es probable que no ponga en práctica esta lección en su cartera de jubilación. Esto se debe a que tendemos a prestar una atención indebida al pasado reciente, una tendencia conocida como "sesgo de actualidad". Y esta tendencia es particularmente fuerte cuando el pasado reciente es tan traumático como la recesión de 2007-2009.
A menos que piense que el mundo ha cambiado fundamentalmente, haciendo de la experiencia 2007-2009 la regla en lugar de la excepción, no debe estar infraponderado en bienes raíces en su cartera de jubilación.
Si decide aumentar su asignación de bienes raíces, su próximo desafío es cómo hacerlo. En la mayoría de los casos, por supuesto, nuestras inversiones inmobiliarias se realizan en nuestra residencia o en otra vivienda unifamiliar, y su rendimiento será una función de una serie de factores idiosincrásicos además de un precio promedio nacional como el índice Case-Shiller.
Probablemente sea más fácil saber qué no hacer. Para empezar, tenga en cuenta que los resultados históricos que se presentan aquí reflejan los bienes raíces residenciales. Los bienes raíces comerciales son una olla de pescado completamente diferente, como hemos visto durante el año pasado cuando el movimiento de trabajo desde casa infligió pérdidas horribles a la industria. La mayoría de los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa invierten mucho en bienes raíces comerciales, y lo mismo ocurre con los fondos cotizados en bolsa que se centran en bienes raíces.
De hecho, no he encontrado ningún REIT o ETF de bienes raíces que tengan retornos que estén significativamente correlacionados con el Índice Nacional de Precios de Vivienda de EE. UU. De Case-Shiller. Esto no significa que deba evitar automáticamente estos REIT y ETF. Pero no puede justificar hacerlo sobre la base de la historia presentada en esta columna.
¿Futuro de Case-Shiller?
Una forma de invertir directamente en la clase de activos inmobiliarios residenciales es comprar uno de los contratos de futuros sobre el CME que se comparan con el índice Case-Shiller. Precio Nacional de la Vivienda de EE. UU. Sin embargo, tenga en cuenta que el mercado de estos contratos es extremadamente reducido. Por esta razón, sus precios pueden exhibir una alta volatilidad a corto plazo relacionada más con la presencia o ausencia de licitaciones o licitaciones que con el desempeño del índice El propio Case-Shiller.
Por ejemplo, al final del primer trimestre del año pasado, el contrato al contado del contrato de futuros de Case-Shiller cotizaba a 232,80 y a finales de mayo a 233. Pero en abril, el contrato cayó a 210 antes de repuntar al igual que con rapidez. de regreso a donde estaba antes. Esta volatilidad probablemente se debió más a la falta de liquidez del mercado que a cualquier otra cosa.
Otro límite para invertir en futuros de Case-Shiller: el contrato con el vencimiento más largo es de solo cinco años. Y, dada la falta de liquidez del mercado para estos contratos de futuros, usted asume el riesgo no insignificante de tener que convertir un contrato que vence en un contrato posterior a precios desfavorables.
Como mínimo, si está considerando el mercado de futuros para establecer su exposición inmobiliaria residencial, asegúrese de consultar a un asesor calificado.
Tu casa
De lo contrario, su mejor opción de inversión en bienes raíces residenciales parece ser su casa u otras propiedades independientes. Solo tenga en cuenta que inevitablemente correrá muchos riesgos idiosincrásicos con estas inversiones. No obstante, la historia del índice Case-Shiller sugiere que al menos debería considerar tomar este riesgo.
Tenga en cuenta que esta discusión no toma en cuenta los impuestos u otras consideraciones de planificación patrimonial y financiera. Como siempre, consulte a un asesor financiero calificado antes de realizar cambios importantes.
Mark Hulbert es un colaborador habitual de MarketWatch. Su Hulbert Ratings rastrea los boletines informativos de inversión que pagan una tarifa fija para ser auditados. Puede ser contactado en mark@hulbertratings.com.