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Opinión: Cómo dejar tu hogar a un ser querido sin casi ningún drama

marzo 31, 2021



Ahora, continuando con el concepto de un plan de bienes raíces de bricolaje, nos enfocaremos en cómo transferir bienes raíces (es decir, su casa) principalmente a un cónyuge, sin muchas molestias o molestias.

La transferencia de propiedad depende de cómo se titula la propiedad o quiénes son los propietarios. Esto es lo primero que hay que aclarar a la hora de decidir quién debe heredarlo. Hay tres tipos principales de propiedad, que varían de un estado a otro: condominio con derechos de supervivencia, tenencia plena y propiedad comunal. Hay diferencias entre ellos, pero todos tienen en común la posibilidad de traspasar bienes a una pareja, especialmente a un cónyuge, sin pasar por un tribunal testamentario.

Condominio con derechos de supervivencia (JTWROS) se puede utilizar para la propiedad no solo de bienes raíces, sino también de cuentas corrientes, de ahorro, de fondos y de corretaje. Bajo JTWROS, todos los "inquilinos" tienen los mismos derechos de propiedad y, tras la muerte del propietario, la propiedad pasa automáticamente a los inquilinos sobrevivientes. A diferencia de las otras dos formas principales de propiedad, JTWROS también se aplica a parejas no casadas. Para establecerlo, debe cumplir con cuatro criterios, llamados "unidades".

Hay una desventaja de JTWROS y tiene que ver con los impuestos. Cuando un activo se transfiere a un heredero o herederos, la 'base' de la propiedad aumenta, o 'aumenta', al valor estimado actual, en lugar de al precio de la propiedad.; Compra inicial. Esto puede ahorrarle a los vendedores una gran cantidad de impuestos sobre las ganancias de capital si venden la propiedad para obtener ganancias.

Pero en JTWROS, el cónyuge sobreviviente solo obtiene la mitad del peldaño, que es la mitad perteneciente al cónyuge fallecido. “El principal problema con los compañeros de habitación es si el cónyuge sobreviviente vende la casa mientras está vivo”, dijo Oren Ross, abogado de fideicomisos y patrimonios de Oren Ross & Associates en Roswell, Georgia, que resulta ser un compañero de habitación del estado. .

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Digamos que Joe y Joanne Jones compraron una casa en 1995 por $ 200,000. Cuando Joanne falleció en 2020, la propiedad estaba valorada en $ 400,000, por lo que su mitad se "aumentó" a $ 200,000, de $ 100,000, que era la mitad del precio de compra. Si Joe vendiera la propiedad poco después, la base impositiva de las ganancias de capital sería de $ 300 000 (sus $ 200 000 + sus $ 100 000), de modo que $ 100 000 en ganancias de capital seguirían estando sujetos a impuestos. (Sin embargo, Joe estaría exento de pagar impuestos sobre hasta $ 250,000 en ganancias de capital de residencia principal si es soltero y $ 500,000 en ganancias si presentó una declaración conjunta y vivió en propiedad durante dos de los últimos cinco años).

Si, en lugar de vender, Joe muriera poco después, sus herederos recibirían la propiedad sobre una base bruta de $ 400,000, y solo se convertirían en impuesto a las ganancias de capital si vendieran la propiedad por más que eso.

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La tenencia total es otra forma de propiedad conjunta en la que cada socio, que en la mayoría de los casos debe estar legalmente casado, tiene una participación igual. A la muerte de uno de los cónyuges, el cónyuge supérstite se convierte automáticamente en el único dueño de la propiedad, pero se llevó a cabo la misma base de aumento de la mitad de las ganancias de capital que vimos en el condominio 39; también se aplica aquí. El alquiler completo se reconoce en 26 estados, incluidos Florida, Nueva York, Nueva Jersey, Virginia, Carolina del Norte y Pensilvania.

Finalmente, está la propiedad comunitaria, que es la forma principal de condominio en nueve estados, incluidos los dos más grandes, California y Texas. En un estado de propiedad comunal, "se asume que el activo es propiedad de ambos cónyuges, por lo que cuando un cónyuge pasa, debe pasar a otro", dijo Megan Gorman, abogada fiscal y propietaria de Checkers Financial Management, una firma de consultoría en la tienda. en San Francisco. La propiedad comunitaria incluye todos los bienes inmuebles y financieros, que se supone que son de propiedad común, con la excepción de los bienes adquiridos antes del matrimonio o los bienes cubiertos por un contrato prenupcial.

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Dado que ambos cónyuges poseen todos los bienes en común, cuando uno de los cónyuges muere, el cónyuge sobreviviente obtiene la base total bruta para el cálculo de las ganancias de capital. "Si compró la casa por $ 100,000 en 1985, y vale $ 2 millones hoy, suena loco, pero no es en California, la nueva base impositiva del sobreviviente es $ 2 millones". Lo que significa que Joe Jones solo pagaría impuestos sobre las ganancias de capital si los vendiera por más que eso (más la exclusión de $ 250,000 o $ 500,000).

Por lo tanto, transferir una casa a un cónyuge después de la muerte es bastante sencillo en la mayoría de los estados y puede hacerlo sin un testamento. Pasarlo a otros es otra historia y en nuestra próxima columna cubriremos cuándo necesita un testamento vital o un fideicomiso.