Cómo recaudar dinero de familiares y amigos para invertir en bienes raíces

Los préstamos FHA a bajo interés, que los prestamistas privados emiten y posteriormente respaldados por la Autoridad Federal de Vivienda, funcionan muy bien para proyectos como piratería de viviendas. Los veteranos, los miembros en servicio activo y sus cónyuges sobrevivientes pueden calificar para préstamos VA, que tienen tasas y términos competitivos.

Si ya posee una propiedad, puede calificar para un préstamo HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria (o una "segunda hipoteca"), que toma prestado contra el valor líquido de su propiedad actual. Y para las renovaciones de tipo arreglar y voltear y el método BRRRR, muchos inversores optan por préstamos de dinero fuerte, utilizando la propiedad en sí como garantía en lugar de crédito.

Hoy, sin embargo, nos centraremos en un tipo de préstamo más personal. Tal vez haya probado las vías anteriores y haya recibido rechazos, o tal vez simplemente no le guste el riesgo que implica ciertos tipos de prestamistas.

Si bien esta es ciertamente una propuesta socialmente más arriesgada, este artículo brindará algunos consejos sobre cómo pedirle a su familia y amigos que lo ayuden a financiar su proyecto inmobiliario. Involucrar dinero en cualquier relación puede complicar las cosas y solo debe aprovechar esta oportunidad si opera con cautela, verifica sus inversiones, es transparente y prepara cuidadosamente su tesis.

Haz tu investigación

Antes de pedirle dinero a alguien, tómese un tiempo para desarrollar sus ideas. Encuentre el área en la que desea comprar una propiedad y hágase preguntas como:

• ● ¿Cuál es el precio de venta en comparación con el precio de venta de otras propiedades en el área?

• ● ¿Cuál es el ingreso mensual promedio por alquiler o alquiler de temporada para propiedades similares en el área?

• ● ¿Ha aumentado la población en los últimos años? ¿Si es así por qué?

• ● ¿El gobierno local ha realizado recientemente importantes inversiones en el área? (por ejemplo, a infraestructura)

• ● ¿Cuál es la tasa de criminalidad y la calidad del distrito escolar?

● • ● ¿Qué tipo de negocios, minoristas y centros de entretenimiento hay ya en el vecindario? ¿Hay algunas lagunas que tu idea podría llenar?

Puede encontrar las respuestas a estas preguntas y más simplemente investigando un poco en Google, caminando por el área, dando un paseo virtual con Google Maps Street View, revisando registros públicos o entrevistando a un agente inmobiliario local.

Prepara un plan de inversión

Una vez que haya realizado su investigación y análisis con aplicaciones y software útiles, elabore un plan de inversión para usted. De esa manera, cuando comience a acercarse a su red, podrá responder a sus preguntas y demostrar que tiene una buena idea.

Debido a que planea solicitar un préstamo a alguien cercano a usted, no es necesario que se presente oficialmente al presentar su idea. Puede presentar su plan de inversión por escrito, pero también puede presentarlo verbalmente a sus amigos y familiares.

Sin embargo, demostrar que ha dado los pasos necesarios para validar esta idea puede ser un poderoso indicador de su seriedad en el proyecto y del grado de debida diligencia que ha logrado llevar a cabo.

Nunca está de más hacer un esfuerzo adicional y hacer un lanzamiento formal con investigación de inversión por escrito y evidencia para respaldar las afirmaciones que planea hacer a amigos y familiares.

Ensaya tu presentación

Si bien no quiere parecer demasiado artificioso al presentar a sus amigos y familiares, es una buena idea ensayar su idea de negocio en voz alta. Este ejercicio puede ayudarlo a ganar confianza y deshacerse de sus nervios antes de acercarse a posibles prestamistas.

Significa practicar cómo expresas ciertos pros y contras, a menudo jugando con los pros y minimizando las preocupaciones sobre los contras. Pero no quieres mentir.

Si algo realmente puede hundir una inversión, debe preguntarse honestamente si esa inversión vale la pena el riesgo. No se apresure a invertir con el dinero de sus seres queridos solo para ir a la quiebra y crear tensión con quienes lo aman y apoyan. Ninguna inversión inmobiliaria arriesgada vale nada al lado de esta apuesta.

Definir el potencial retorno de la inversión.

Además de determinar los ingresos generados por estos activos y el valor de reventa potencial, debe conocer otros costos que usted, sus amigos y su familia deben conocer.

Demuestre que ha pensado en todos los detalles y que ha considerado las cosas que podrían reducir el retorno de la inversión. Por ejemplo, puede considerar comprar una garantía de vivienda en caso de que algo salga mal con la propiedad y no quiera arriesgarse a pagar por cada reparación usted mismo.

Puede determinar cuánto costará finalmente vender la propiedad utilizando el registro neto de un vendedor para comparar el precio de venta estimado con los costos de venta. Estos incluyen costos como costos de renovación, reembolso de préstamos, impuestos a la propiedad, comisión de bienes raíces, etc.

También considere que deberá pagar impuestos sobre las ganancias de capital una vez que venda la propiedad, a menos que realice una transacción de permuta 1031 y reinvierta las ganancias de la venta en una propiedad similar de valor igual o mayor.

Discutir las opciones de financiamiento

Una vez que alguien se haya registrado y esté dispuesto a proporcionarle fondos, asegúrese de comprender los términos y condiciones adjuntos a esos fondos. Tienes varias rutas para tomar:

Regalos

Si un familiar o amigo le 'ofrece' dinero, significa que no tiene que devolverlo. También puede evitar pagar impuestos sobre el dinero ofrecido. Actualmente, una persona puede donar hasta $ 15,000 libres de impuestos por año, pero también puede beneficiarse de la exención de impuestos sobre donaciones de por vida valoradas en $ 11.58 millones.

Cuando dona más de $ 15,000 a una persona en un solo año, disminuye tanto la exención del impuesto sobre donaciones de por vida ($ 11.58 millones) como la exención del impuesto federal a la herencia que recibe al fallecer. Puede que a la mayoría de los estadounidenses no les importe porque sus dominios no se encuentran dentro de ese rango.

Incluso en el caso de que aterrice muy por debajo de su exención del impuesto sobre donaciones de por vida, aún debe informar cualquier donación que exceda la exclusión anual de $ 15,000. El IRS querrá hacer un seguimiento para asegurarse de que no haya entregado su patrimonio a lo largo del tiempo y que no haya pagado los impuestos sobre el patrimonio.

Finalmente, una carta o un documento firmado que indique que el dinero ha sido donado podría ser útil en el futuro si su proyecto tiene éxito y el prestamista de repente quiere una parte de las ganancias.

Préstamos

Los préstamos permiten al prestamista establecer condiciones de reembolso, tasas de interés, etc. quien actuará como intermediario.

Capital

Ofrecer equidad a alguien significa que no tiene que pagar su préstamo hasta que obtenga una ganancia. Sin embargo, esto también convertirá a su amigo o pariente en un socio comercial con propiedad parcial de su negocio, así que asegúrese de consultar a un abogado.

Establecer un calendario de pagos

Muestre a las personas de las que está pidiendo prestado que ha pensado en cómo les devolverá el dinero. ¿Será mensual? ¿Anual? ¿Una vez que se vende la propiedad? ¿Cuánto les deberás por cada pago? ¿Te cobrarán intereses? Piense en estas cosas de antemano.

Consejo profesional: antes de solicitar préstamos personales de sus seres queridos, es una buena idea asegurarse de que sus otras deudas, como tarjetas de crédito y préstamos estudiantiles, estén pagadas o, al menos, la mayoría de ellas pagadas.

Mantenga su red actualizada

Hágales saber a sus amigos y familiares dónde se encuentra en su viaje de inversión. Puede hacerlo a través de las redes sociales, con un boletín informativo por correo electrónico o en conversaciones informales. Mantener su red actualizada con sus planes puede hacer que se sientan interesados ​​en sus objetivos y también puede atraer nuevos inversores.

Encontrar financiación para su proyecto inmobiliario puede resultar complicado. Pedir dinero a amigos y familiares puede dañar las relaciones o hacer que terminen por completo si no cumple con los términos de pago.

Puede evitarlo siendo franco sobre los riesgos, gestionando el proyecto con prudencia, manteniendo a las personas informadas con actualizaciones periódicas y proporcionando un 100% de transparencia. Significa incluir tanto las buenas como las malas noticias. Es probable que los familiares sean más indulgentes con los altibajos de sus planes comerciales.

En última instancia, poner las reglas del contrato de préstamo por escrito puede establecer expectativas claras desde el principio y evitar el drama en el futuro.

Riley Adams es CPA y autor del sitio web Young and the Invertido, que se centra en la independencia financiera y la inversión..