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Video: Así es como se puede utilizar el valor acumulado de su vivienda como red de seguridad financiera

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Para la mayoría de los propietarios de viviendas, el valor acumulado de su vivienda es uno de sus mayores activos. El desafío es tener acceso a ese capital sin tener que vender la casa. Así es como puede ayudar una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

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El mercado de la vivienda 'ya no se calienta', dice el nuevo informe de Redfin

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Los vendedores de viviendas sugieren que el mercado de la vivienda "no se está calentando" ya que las viviendas permanecen en el mercado por más tiempo y la proporción de viviendas con precios a la baja ha aumentado por 15ª semana consecutiva, según un nuevo informe de Redfin.
RDFN,
-0,93%
,
una empresa de servicios de intermediación inmobiliaria. Las casas vendidas estuvieron en el mercado por una media de 17 días durante el período de cuatro semanas que finalizó el 8 de agosto, en comparación con los 35 días del año anterior, pero en comparación con el mínimo histórico de 15 días a fines de junio y julio. La proporción de viviendas en venta que bajaron de precio fue del 4,9%, frente al 3,6% de hace un año y al 4,7% de hace una semana. El precio medio de venta de una vivienda fue de $ 362,642, un 17% más que hace un año, pero por debajo de los $ 362,750 de la semana pasada, mientras que el 53% de las casas más antiguas estaban por encima del precio de lista, un 30% más que hace un año pero un 54% menos. semana. El precio medio de venta de las casas recién cotizadas fue de $ 355,389, un 11% más que hace un año, pero por debajo de los $ 358,475 de la semana pasada. El informe de Redfin se presenta como ETF de iShares U.S. Home Construction
ITB,
-0,08%

ha ganado un 2,1% en los últimos tres meses, mientras que el S&P 500
SPX,
+ 0,05%

creció 8.5%.

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Mi hermana es madre soltera y cree que los "derechos de los ocupantes ilegales" son la forma de conseguir una vivienda durante la pandemia. ¿Que puedo hacer?

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Soy una mujer de 30 años que ha construido una vida estable y feliz, habiendo crecido en una familia que a menudo es emocional y financieramente inestable. Amo a mi familia, pero a medida que tengo más éxito, mi familia necesita mi apoyo cada vez más.

Mi hermana y su hijo se mudaron al apartamento de un dormitorio de mi padre en julio (lo cual va en contra del contrato de arrendamiento). Estaba muy en contra de esta situación de la vida, ya que era demasiado pequeña para dos adultos y un niño ruidoso.

Mi hermana dijo que no tenía otra opción porque su crédito es terrible, tiene pocos ahorros y fue trasladada a la justicia por un desalojo (que fue rechazado pero ella dice que todavía la obstaculiza). Ahora ha sido despedida por no tener una guardería y ahora está desempleada. A mi padre también le resultó difícil pagar él mismo el apartamento.

Su relación ahora se ha deteriorado a un nivel en el que no creo que puedan seguir viviendo juntos. Mi tía es la co-firmante del apartamento de mi papá y dice que puede dejar que mi papá se quede en su habitación libre si él trabaja con ella para arreglar sus finanzas. Mi tía intentó ayudarme, ya que sabe que estoy abrumado con sus argumentos y finanzas.

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Le dije a mi hermana que tendremos que buscarle otro alojamiento después de abril y que firmaría como cofirmante si se sentaba conmigo a revisar sus finanzas. Lloró y dijo que sería imposible encontrar un lugar sin trabajo y que a nadie le importaba que se quedara sin hogar.

Dijo que se negaría a desalojar el apartamento si la gerencia no le permitía hacerse cargo del contrato de arrendamiento. Ella piensa que como es madre soltera con un hijo, no podrán echarla. Traté de explicarle que podría haber consecuencias muy negativas en su expediente de inquilino y en mi tía como co-firmante (ya que mi hermana está en el apartamento de manera ilegítima para empezar), pero ella dice que todo estará bien.

No quiero culparla por los errores pasados ​​de mi hermana, y COVID-19 ha tenido un impacto desproporcionado en las madres solteras. Ella ha estado mejor con su dinero durante los últimos tres meses, pero ha sido muy irresponsable en su gasto en los últimos años (pagando por implantes mamarios, por ejemplo). Ella no puede quedarse conmigo porque soy el jefe de la casa en uno de los dormitorios de mi alma mater, lo que nos permite a mi pareja y a mí un apartamento gratis.

¿Cómo debo proceder con mi hermana, con respecto a su argumento sobre los 'derechos de los ocupantes ilegales' y mi futura firma conjunta por ella? ¿Soy demasiado favorable o no lo suficientemente favorable? Para mí no se trata tanto del dinero, estoy feliz de mantener a mi familia ya que gano más que ellos.

Incluso me siento culpable por tener mis propias metas financieras (pagar la deuda estudiantil, el pago inicial de una casa, viajar) mientras luchan de esta manera. Me desanimo cada vez más a medida que siento una inmensa empatía por sus luchas legítimas, frustrado por su falta de libre albedrío y culpable de la vida estable que me he construido.

Atentamente,

Peleas entre hermanas

¿Quiere saber más?Sigue a Quentin Fottrell en Gorjeoy leer más de sus columnas aquí.

Querida hermana,

Responderé a su carta en dos partes.

Primero, tu hermana. La dura y amarga verdad es que solo puedes ayudar a las personas que quieran ser ayudadas. Tu hermana parece querer lo que quiere cuando quiere. Quiere ser alojada por usted, su padre y su dueño. El mundo le debe un favor y ella lo llamará una y otra vez. Para ella, exclamar que a nadie le importa si termina sin hogar cuando en realidad estás tratando de ayudarla a poner un techo sobre su cabeza sugiere que está usando las mismas manipulaciones que pueden o no haber funcionado en el pasado.

Si se acerca lo suficiente al borde, un miembro de su familia la apartará y la sacará de apuros. Tal vez sea una prueba de tu amor por ella, o tal vez porque ella ha pasado y seguirá saliendo a la luz. La pandemia de COVID-19 ha sido dura para las madres solteras, pero no creo que su hermana pueda culpar a la pandemia por su difícil situación actual. Parece que tomó algunas decisiones cuestionables antes de la pandemia y, a menos que tenga algún tipo de momento de luz blanca, continuará tomándolas después.

Si arriesga su calificación crediticia y su dinero, ella debería reunirse con usted más de la mitad. Tal como están las cosas, no parece estar dispuesta a seguir las reglas y ver cómo sus acciones afectan a quienes la rodean: las personas que se preocupan por ella y el dueño de esta propiedad, que también es probable que tenga dificultades. Nada parece ser culpa suya. Incluso la razón por la que perdió su trabajo no está en su puerta. Para cambiar, las personas deben asumir la responsabilidad de sus propias acciones y deben estar preparadas para cambiar. Según su carta, su hermana no da señales de ninguno.

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Ahora a ti. Cuanto más culpable se sienta por la vida que se ha ganado, más capaces serán los que le rodean de convertir sus problemas en problemas. Dada la convivencia fracasada y disfuncional de su padre y su hermana, su sistema familiar puede basarse en una serie de relaciones codependientes, donde las personalidades caóticas y la discordia familiar son un espacio familiar. A veces nos atraen situaciones que nos son familiares. Aunque pueda parecer incómodo e incómodo, se nos ha condicionado a volver una y otra vez.

No eres responsable de tu hermana. Ella es responsable de sí misma. Puede ser difícil verla tomar malas decisiones en su vida, especialmente cuando tiene un hijo, pero usted ha trabajado duro por la vida que tiene y tiene todo el derecho a disfrutarla. No está en deuda con su familia por toda una vida de deuda que se pagará una y otra vez con su tranquilidad y felicidad. Cualesquiera que sean los problemas de su hermana con el trastorno límite o narcisista de la personalidad, el abuso de sustancias y / o sentir que siempre ha hecho mal, ese es su trabajo.

Tu padre se ha mudado. No hay razón para permitirle que abrace a su hermana y a su bebé. Intente esto: usted no creó sus problemas, no es responsable de ellos y no puede resolverlos. (No soy la primera persona en decir esto. Es un mantra popular para las personas que intentan desconectarse de las relaciones codependientes). Tu padre es tu padre, pero también es solo otro ser humano en el mundo que hace todo lo posible con la vida. habilidades que se le han dado. Lo mismo ocurre con tu hermana. Tienes derecho a vivir tu vida libre de su drama.

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Quentin Fottrell es columnista de Moneyist para MarketWatch. Puede enviar un correo electrónico a The Moneyist con cualquier pregunta financiera y ética a qfottrell@https://empreadicto.es. Al enviar sus preguntas por correo electrónico, acepta publicarlas de forma anónima en MarketWatch.

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Cómo aprovechar el valor acumulado de la vivienda puede pagar impuestos en una conversión de IRA Roth

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Los asesores financieros a menudo elogian los beneficios de incorporar una cuenta IRA Roth en su estrategia de jubilación, citando la capacidad del dinero para crecer libre de impuestos durante décadas y para proporcionar ingresos libres de impuestos durante la jubilación. Si bien una conversión Roth IRA es una forma de aprovechar esta herramienta de ahorro, las implicaciones fiscales de convertir inversiones de una cuenta de jubilación tradicional a una Roth IRA generalmente disuaden a la mayoría de las personas. . Aún así, los efectos de la nueva legislación y la continua volatilidad del mercado hacen que valga la pena considerar la conversión de una IRA Roth, y pagar por ella no tiene por qué arruinarse.

Una conversión de IRA Roth utiliza los activos de una IRA tradicional o renovable, 401 (k), SEP o IRA simple para financiar una IRA Roth. A diferencia de las contribuciones regulares a una cuenta IRA Roth, que están limitadas por límites de ingresos y límites de contribución anual, no existen restricciones al convertir los activos de jubilación en cuentas IRA Roth. Cualquier cantidad se puede convertir independientemente de su edad, ingresos o situación profesional. Pero la conversión de Roth IRA no es gratuita.

Cuando convierte los activos antes de impuestos de una cuenta de jubilación tradicional a su IRA Roth, la conversión se trata como ingresos y debe pagar impuestos sobre los activos convertidos. La cantidad que paga en impuestos depende de su categoría impositiva para el año. En algunos casos, una conversión sustancial en un año podría aumentar la renta imponible en varios tramos. Para ayudar a gestionar este pasivo, se podría planificar una serie de conversiones parciales durante varios años para mantener las distribuciones en un tramo fiscal específico.

Para muchos jubilados, los ingresos de una IRA tradicional o 401 (k) pueden crear un dolor de cabeza fiscal, especialmente cuando las Distribuciones Mínimas Requeridas (RMD) aumentan su categoría impositiva. Aquí es donde entra una Roth IRA.

Una cuenta IRA Roth ofrece la flexibilidad de realizar retiros libres de impuestos durante la jubilación cuando los desee y en la cantidad que desee. Esto es diferente de otras cuentas de jubilación que tienen RMD a partir de los 72 años. Los RMD son ingresos sujetos a impuestos, lo que significa que, además de su categoría impositiva, también pueden afectar su categoría de primas de Medicare y la tributación de sus beneficios del Seguro Social. mientras que las distribuciones de Roth IRA no lo harán.

Este año, la ley CARES suspende temporalmente los RMD de las cuentas de jubilación tradicionales. Entonces, si tiene 72 años o más y no toma su RMD, sus ingresos serán menores. Esto brinda una oportunidad potencial para realizar una conversión mayor manteniendo la misma tasa de impuesto sobre la renta.

Además, dado que la Ley Segura de 2020 eliminó amplias disposiciones para los planes de pensiones heredados, la Roth IRA también es una excelente herramienta de planificación patrimonial. Los herederos que no son cónyuges ya no pueden recibir distribuciones según su esperanza de vida, sino que todas las distribuciones deben realizarse dentro de los 10 años. Si bien esto también es cierto para una IRA Roth heredada, la distribución no sería un evento imponible.

El costo de una conversión IRA puede ser abrumador, pero no tiene por qué serlo. La sabiduría convencional es pagar la factura fiscal resultante con activos libres de impuestos que no pertenecen al plan de pensiones. El uso de los activos del plan frustraría el propósito de la conversión, ya que renunciará permanentemente a parte del capital que se acumula libre de impuestos. . Además, si tiene menos de 59 años y medio, la parte de los activos del plan que se utiliza para pagar la conversión también podría estar sujeta a una penalización del 10%.

Si tiene el dinero en efectivo, esta es probablemente la mejor manera de cubrir las consecuencias fiscales. Pero dependiendo del tamaño de la conversión y su categoría impositiva, los costos iniciales pueden ser significativos. Otra opción es obtener un préstamo con cargo a su póliza de seguro de vida. Si bien esto reduce permanentemente el valor de la póliza si no se reembolsa, el préstamo no se considera ingreso imponible hasta que la póliza se renuncie, caduque y el monto adeuda no excede las primas pagadas. Si ocurre alguno de estos eventos, las implicaciones fiscales probablemente serán incluso mayores que los impuestos pagados en la conversión de Roth IRA.

Considere una hipoteca inversa

De lo contrario, aprovechar la plusvalía de su casa puede proporcionar los medios para pagar impuestos. Puede aprovechar las bajas tasas de interés actuales y obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), aunque muchos bancos han dejado de aceptar solicitudes HELOC en los últimos meses. Además, un HELOC requerirá un pago hipotecario mensual, lo que disminuirá su flujo de caja.

Para los propietarios de viviendas de 62 años o más, una hipoteca inversa podría pagar las obligaciones fiscales de la conversión Roth IRA, creando flexibilidad fiscal y de efectivo y un patrimonio potencialmente más alto.

Con una hipoteca inversa, la línea de crédito disponible crece y aumenta a un valor relacionado con las tasas de interés actuales. Esto puede ser particularmente beneficioso con una serie de conversiones parciales Roth IRA, ya que proporciona un recurso creciente para pagar futuras facturas de impuestos. La línea de crédito también ofrece la flexibilidad de convertir una mayor parte de sus activos de jubilación durante las caídas del mercado, por lo que solo paga impuestos sobre el valor más bajo en el momento de la conversión y no sobre las ganancias. de la Roth IRA cuando los mercados se recuperen.

Dado que no hay pagos de capital o intereses mientras viva en su casa, una línea de crédito de hipoteca inversa proporciona el efectivo para pagar la conversión de Roth IRA. sin impacto en el flujo de caja de los hogares o la necesidad de vender otros activos invertidos.

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Utilice una hipoteca inversa si el valor líquido de su vivienda es menor o igual al valor del activo de jubilación que planea convertir.
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Una buena regla general es utilizar una hipoteca inversa si el valor líquido de su vivienda es menor o igual al valor del activo de jubilación que planea convertir. Si la vivienda es una parte significativa de su capital, una hipoteca inversa puede no ser la mejor opción para cubrir la factura de impuestos. En este caso, lo contrario podría servir mejor como una fuente de ingresos adicional no imponible, o para pagar el cuidado en el hogar u otros gastos de jubilación que las distribuciones de los activos invertidos más pequeños podrían no cubrir. descubrir.

La valoración del uso de una hipoteca inversa también depende de los costos proyectados versus los rendimientos proyectados. Por ejemplo, si las tasas de interés de una línea de crédito inversa son del 3% y su vivienda se aprecia a una tasa del 3%, puede pedir prestado el 50% del valor líquido de su vivienda mientras manteniendo una posición neta del 50% durante la vigencia del contrato. listo. Incluso si la casa solo se apreció a una tasa del 1%, aún tendría una posición de capital neto.

También se deben evaluar los rendimientos proyectados de la conversión Roth IRA. En aras de la simplicidad, digamos que pide prestado un total de $ 250,000 de su línea de crédito inversa para pagar las facturas de impuestos en una conversión de $ 1 millón. Si gana intereses sobre el saldo de la línea de crédito a una tasa del 3% y la IRA Roth crece a una tasa libre de impuestos del 6%, el rendimiento podría ser bastante convincente con el tiempo.

Por supuesto, no hay garantía sobre las proyecciones, por lo que debe consultar a un profesional financiero y evaluar su situación específica. Se deben considerar varios escenarios hipotéticos, incluidos los cambios en las tasas de interés e impuestos, las tasas de crecimiento de la inversión y la vivienda y los deseos de herencia. Estas consideraciones ayudarán a determinar si el uso de una hipoteca inversa para obtener los beneficios de una conversión Roth IRA podría ser una estrategia de jubilación que tenga sentido para usted.

Stephen Resch es un asesor de inversiones independiente y vicepresidente de estrategias de jubilación en un prestamista de hipoteca inversa. Inversión de las finanzas estadounidenses.

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Lo que significa una presidencia de Joe Biden para impuestos, atención médica, vivienda, deuda estudiantil y otro paquete de estímulo COVID-19

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Joe Biden estaba programado para convertirse en el próximo presidente del país el sábado, según Associated Press, después de hacer campaña en una ambiciosa agenda nacional que espera mejorará las finanzas de los votantes y revitalizará una economía golpeada por la pandemia de coronavirus.

Los aumentos de impuestos para los ricos y la cobertura de atención médica ampliada y la cancelación de préstamos estudiantiles se encontraban entre los proyectos en la lista de tareas pendientes del candidato Biden.

Convertir visiones en leyes, como presidente, ahora será el truco.

El retador demócrata derrocó al presidente Donald Trump, pero el partido mayoritario en el Senado es una pregunta sin respuesta. Ambos partidos tienen ahora 48 escaños y las carreras en Georgia, Carolina del Norte y Alaska aún no se declararon el sábado por la mañana.

En relación:El plan pandémico de Joe Biden

Los republicanos mantuvieron el control, su oposición podría restringir los planes de Biden. Una presidencia de Biden y un Senado republicano limitarían un segundo estímulo a alrededor de $ 500 mil millones, según una nota de los inversores.

Si los demócratas toman el control, no será mucho. Actualmente se necesitan 60 votos para concluir el debate sobre un proyecto de ley y poner fin a un obstruccionismo, una medida destinada a retrasar o evitar la votación de un proyecto de ley, cuya aprobación requiere solo una mayoría simple. .

Entonces, ¿qué significa todo esto para los estadounidenses con dificultades financieras?

Biden tendrá que recortar su agenda legislativa sin mayorías demócratas en ambas cámaras, dijo Stephen Myrow, socio gerente de Beacon Policy Advisors, una firma independiente de investigación de políticas que asesora a inversionistas institucionales. Pero Biden todavía tiene formas de ayudar a las familias que están vigilando su presupuesto ahora a través de la acción ejecutiva, agregó.

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"Todas estas cosas son pasos incrementales que están contribuyendo con éxito a un cambio real y a reconstruir la economía en una imagen más gradual".
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– Stephen Myrow, socio gerente de Beacon Policy Advisors,

Biden, por ejemplo, puede intentar influir en la política de la Reserva Federal para reducir la desigualdad de ingresos, o puede establecer una prioridad antimonopolio estricta para garantizar que los consumidores no se vean afectados por precios injustos. . "Todas estas cosas son pasos graduales que están contribuyendo con éxito al cambio real y la reconstrucción de la economía hacia una imagen más progresiva", dijo Myrow.

Algunos senadores demócratas han dicho anteriormente que el presidente puede cancelar la deuda estudiantil sin una acción del Congreso.

Indirectamente, una administración de Biden y un Senado republicano podrían dar una dosis de certeza a las empresas que estén considerando más contrataciones en el futuro. En un gobierno dividido, Myrow dijo que no tendrían que preocuparse por enfrentar un nuevo conjunto de leyes fiscales. Los mercados de valores ya parecen estar tomando nota de esta perspectiva.

Biden prestó juramento el 20 de enero de 2021, menos de un mes después de que una serie de moratorias y programas que protegen a los consumidores con problemas de liquidez terminaran el 31 de diciembre de 2020.

El recientemente reelegido senador Mitch McConnell, el actual líder de la mayoría, dijo el miércoles que quería llegar a un acuerdo sobre un nuevo rescate antes de fin de año después de la Ley de 2 , $ 2 billones en CARES en marzo.

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La Ley CARES "fue lo mejor que hicimos por las familias de bajos ingresos durante una crisis económica y ni siquiera está cerca".
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– Luke Shaefer, profesor de políticas públicas en la Universidad de Michigan y director de la iniciativa interdisciplinaria Soluciones a la Pobreza de la escuela.

El paquete de estímulo original fue "lo mejor que hemos hecho por las familias de bajos ingresos durante una crisis económica y ni siquiera está cerca", dijo Luke Shaefer, profesor de políticas públicas en el Universidad de Michigan, que dirige el programa interdisciplinario de Soluciones a la Pobreza. iniciativa.

Dado que Estados Unidos registra una cantidad récord de casos de COVID-19 a diario, es posible que se necesiten más medidas de salud pública, como cierres, dijo Shaefer. "Está bastante claro que vamos a necesitar otro estímulo económico para ayudar a las familias en este momento" para paliar las consecuencias económicas de más órdenes de cierre, pero la perspectiva es el gobierno dividido pone nervioso a Shaefer sobre "lo que significa saber si recibimos otro estímulo".

Si 2020 tiene una lección, es que muchas cosas pueden cambiar en un corto período de tiempo. Por lo tanto, el tipo exacto de acciones de la administración Biden puede ser incierto, pero esto es lo que sabemos que prometió el presidente electo durante la campaña electoral.

Los impuestos

Biden dice que las empresas estadounidenses y sus ciudadanos más ricos deben pagar su "parte justa" de impuestos. Algunos estadounidenses adinerados ya han planeado este escenario.

Biden propone aumentar la tasa del impuesto sobre la renta del 37% al 39,6% para las personas que ganan más de 400.000 dólares al año. Esto devuelve la tasa más alta a donde estaba bajo la administración de Obama.

Biden también establecería la tasa impositiva corporativa en 28%, por debajo del 21% actual. La tasa al final de la administración Obama era del 35%.

Biden no ha pedido un "impuesto a la riqueza" adicional, que varios rivales demócratas a su izquierda han defendido en las primarias.

Biden quiere cambiar las reglas fiscales con respecto a las ganancias de capital y las propiedades. Las personas que ganan más de un millón de dólares tendrán sus ganancias de capital gravadas a su tasa de ingresos regular del 39,6%, según sus planes.

El impuesto al patrimonio del 40% también se aplicaría mucho antes. La Ley de Reducción de Impuestos y Empleo de 2017 aumentó el nivel de exención para herencias a menos de $ 11.4 millones para individuos y $ 22.8 millones Para parejas. La ley de la administración Trump aumentó la exención en $ 5 millones y Biden dice que quiere devolverla a "estándares históricos".

Biden podría obtener algo de tracción con un mayor crédito fiscal por hijos. Trump duplicó el crédito a $ 2,000 en su factura de impuestos y Biden solicitó un crédito de $ 4,000. Hablando antes de las elecciones, el senador Rob Portman, un republicano de Ohio, dijo que podría haber acuerdo bipartidista sobre algún tipo de expansión.

Cuidado de la salud

A medida que la administración de Obama aprobó la Ley de Cuidado de Salud a Bajo Precio (ACA), Biden dice que quiere construir en la agenda.

Biden agregaría una opción pública a la ACA. Las personas por debajo de cierto ingreso que viven en estados que no han desarrollado Medicaid serían colocadas automáticamente en la opción pública sin prima, según la Kaiser Family Foundation. Biden también reduciría la elegibilidad para Medicare a 60 a partir de los 65 años.

También revisaría las reglas y ampliaría la elegibilidad para los créditos fiscales destinados a cubrir los costos del seguro médico. También sobre los costos, Biden dice que evitará que las personas se vean cegadas por facturas médicas masivas.

El presidente electo planea construir sobre la plataforma, pero la Corte Suprema escucha los alegatos del 10 de noviembre en los que la administración Trump y los estados de tendencia republicana apoyan la asequibilidad.

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La administración Biden no puede evitar un desafío de la ACA a la Corte Suprema, pero podría, en teoría, defender la ley.
"

Care Act debe ser rescindida por completo debido a un mandato individual con una multa de $ 0.

La administración Biden podría, en teoría, dar la vuelta y defender la ACA, pero no puede hacer que el caso desaparezca, según Allison Hoffman, profesora de la Facultad de Derecho de Carey en la ACA. Universidad de Pennsylvania, enseña derecho de la salud. Los estados de tendencia republicana seguirían impulsando el caso, señaló. La administración de Biden necesitaría una autorización judicial para presentar nuevos documentos judiciales a favor de la ACA, dijo Hoffman.

Biden podría promulgar leyes que potencialmente corrijan las supuestas fallas de la ACA en el mandato individual y convertir el caso en un punto discutible, señaló Hoffman, pero eso requeriría cambios en la ley que, en teoría, solo uno La Cámara y el Senado controlados por los demócratas pasarían.

Vivienda

Todos los planes de vivienda de Biden se producen en medio de una posible crisis de desalojo. Aproximadamente 1,3 millones de hogares arrendatarios estarán atrasados ​​con el alquiler en diciembre, según el Banco de la Reserva Federal de Filadelfia. Eso es aproximadamente 2.8 millones de adultos y 1.1 millones de niños. Estos inquilinos deberán $ 7.2 mil millones en alquiler, o un promedio de $ 5.400, según los investigadores.

Antes de la pandemia, Biden dijo que fortalecería la protección de los inquilinos y promulgaría una declaración de derechos de propietarios e inquilinos.

Ver también:Los propietarios aún desalojan a los inquilinos a pesar de que existe una prohibición nacional de los desalojos: cómo pueden protegerse los inquilinos

Biden quiere que el compromiso financiero sea menos intimidante para los compradores de vivienda por primera vez con un crédito fiscal reembolsable de $ 15,000. Asimismo, el presidente quiere aumentar las asignaciones de vivienda para las personas que trabajan en el sector público, como maestros y socorristas.

El presidente electo también presionó por un crédito fiscal para inquilinos. El crédito reduciría los costos de vivienda a un máximo del 30% del ingreso familiar para las personas que no son elegibles para los cupones de la Sección 8 que compensan los costos de alquiler.

Préstamos para estudiantes y asequibilidad universitaria

Incluso antes de la pandemia, la deuda estudiantil de los estadounidenses de 1,6 billones de dólares era una crisis financiera que reducía la capacidad de los prestatarios para comprar una casa, formar una familia o seguir una carrera de su elección.

Biden propone cancelar $ 10,000 en préstamos estudiantiles de un prestatario; La cancelación de la deuda borra los saldos de los préstamos del 30% de los prestatarios, según el análisis. Según los informes, Biden también está revisando un programa de cancelación de deuda que, según los críticos, ha ayudado a muy pocos trabajadores del sector público.

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El secretario de educación del presidente tiene "poder específico e ilimitado" para modificar o cancelar la deuda de préstamos estudiantiles federales, dicen algunos abogados.
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Biden también dice que las familias que ganan menos de $ 125,000 no deberían tener que pagar la educación de sus hijos en una universidad pública. Esto se aplicaría a alrededor del 80% de las familias, estimó su campaña.

Aunque los planes para una universidad pública gratuita requerirían nuevas leyes, el senador Chuck Schumer y Elizabeth Warren han dicho que el presidente puede cancelar la deuda por su cuenta. Algunos expertos en derecho educativo dicen lo mismo. Los abogados del Proyecto de la Facultad de Derecho de Harvard sobre préstamos para estudiantes predatorios han dicho anteriormente que el Secretario de Educación del Presidente tiene "poder específico e ilimitado para crear y cancelar o modificar las deudas adeudadas". bajo los programas federales de préstamos para estudiantes en la Ley de Educación Superior (Higher Education Act, HEA).

Jillian Berman, Jacob Passy y Elisabeth Buchwald contribuyeron a este informe.

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En qué se diferencian Biden y Trump sobre la reforma del financiamiento de la vivienda

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Durante más de una década, los gigantes del financiamiento de la vivienda Fannie Mae y Freddie Mac han permanecido bajo tutela después de ser rescatados en medio de la Gran Recesión.

Los inversionistas de Fannie y Freddie se han mantenido en el limbo a lo largo de estos años: han visto cómo las ganancias corporativas se trasladaron al Departamento del Tesoro para devolver el dinero al gobierno federal, y se han quedado sin dividendos durante ese tiempo.

Han aparecido rayos de esperanza para los inversores en Fannie y Freddie durante la administración Trump. En abril pasado, el economista jefe del ex vicepresidente Mike Pence, Mark Calabria, fue confirmado como director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, y el regulador principal supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac. . Desde que asumió el cargo, Calabria ha hecho esfuerzos para comenzar a recapitalizar ambas compañías después de terminar años de barridos de ganancias.

También el año pasado, los inversionistas Fannie y Freddie obtuvieron una victoria judicial cuando el Tribunal de Apelaciones del Quinto Circuito dictaminó que la estructura de la FHFA era inconstitucional. Se espera que este caso sea escuchado por la Corte Suprema de los Estados Unidos en las próximas semanas.

Pero con el exvicepresidente Joe Biden liderando el camino en las encuestas, la elección presidencial podría determinar el destino de Fannie Mae y Freddie Mac, y el ecosistema de financiamiento de vivienda más grande.

El fallo de la Corte Suprema será crucial

El 9 de diciembre, la Corte Suprema está programada para escuchar el argumento de Collins V. Mnuchin, un caso que determinará si la estructura de la FHFA es constitucional. Los accionistas de Fannie y Freddie han cuestionado la demanda. En 2012, la FHFA comenzó a pagar las ganancias de los dos gigantes hipotecarios al Departamento del Tesoro para reembolsar los fondos que el gobierno había utilizado para rescatarlos.

El caso, en muchos sentidos, refleja uno sobre el que ya se ha pronunciado la Corte Suprema. A principios de este año, el tribunal dictaminó que la estructura de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor era inconstitucional. Al igual que la CFPB, la FHFA tiene un solo director, que ahora es designado por el presidente por un período de cinco años, pero no puede ser destituido por un presidente posterior.

La mayoría de los observadores esperan que la Corte Suprema resuelva lo mismo en el caso de la FHFA, especialmente con la jueza conservadora Amy Coney Barrett que se espera que sea nombrada para la corte.

Pero este resultado podría poner en peligro las perspectivas de recapitalizar a Fannie Mae y Freddie Mac y su liberación de la tutela del gobierno.

Es probable que Biden adopte una perspectiva diferente sobre la reforma del financiamiento de la vivienda

El año pasado, la FHFA y la administración Trump presentaron un plan integral para reformar a Fannie, Freddie y el sistema de financiamiento de vivienda en general. Muchas de las propuestas que hicieron requirieron la acción del Congreso, pero algunas no lo hicieron, incluido permitir que Fannie y Freddie comenzaran a conservar las ganancias que obtienen.

Permitir que Fannie y Freddie retengan sus ganancias y recapitalicen se trata de asegurarse de que tengan recursos a los que recurrir en caso de otra crisis financiera.

"La administración Trump ha dejado en claro que tiene la intención de poner fin a la administración fiduciaria administrativamente si no llegan a una solución legislativa", dijo Ed DeMarco, presidente del Consejo de Política de Vivienda y ex director interino de la FHFA. "La campaña de Biden no ha abordado el problema, pero la sabiduría convencional es que es poco probable que una administración de Biden siga este camino".

La mayoría de los observadores esperan que Biden sustituya a Calabria, especialmente si la Corte Suprema le da la oportunidad de despedirlo. Quienquiera que instale probablemente adopte un enfoque similar al de la administración Obama al responsabilizar a Fannie y Freddie de promover algunas metas de vivienda asequible.

"Si Biden gana, volverán a ser una herramienta para contribuir a la justicia racial y la desigualdad económica", dijo Brandon Barford, socio de Beacon Policy Advisors. "Así que no creo que haya ningún deseo de que sean liberados bajo la administración de Biden, o necesariamente que tengan más capital, ya que eso reduce el grupo para el que tienen que comprar préstamos. hipoteca. "

Algunos han argumentado que la administración de Biden podría incluso ir más allá. Edward Pinto, director del Centro de Vivienda del American Enterprise Institute, predijo que Biden mantendría a Fannie y Freddie bajo la tutela "y probablemente los trasladaría a un régimen de servicios públicos".

Algunos han argumentado que si el gobierno federal tratara a Fannie y Freddie como servicios públicos, se reduciría el riesgo para los contribuyentes y las preocupaciones sobre la rentabilidad empresarial. Como resultado, Fannie y Freddie podrían concentrarse en reducir los costos para los prestatarios.

La pandemia podría descarrilar todas las esperanzas de reformar la financiación de la vivienda

Quien sea elegido en noviembre se enfrentará a un gran obstáculo para reformar la forma en que trabajan Fannie y Freddie. “Independientemente de los desafíos a corto plazo que enfrenten los propietarios de viviendas en 2021 debido a la pandemia, es probable que tengan prioridad sobre la reforma financiera de la vivienda a largo plazo”, dijo DeMarco.

Hasta el momento, unos 3 millones de propietarios todavía están condenados a pagar sus hipotecas debido a la pandemia, pero en el apogeo de la ola de indulgencia en junio, hasta 4,3 millones estaban en préstamo. Los prestatarios fueron exonerados, según datos hipotecarios. Asociación de Banqueros.

En general, una menor proporción de prestatarios con préstamos garantizados por Fannie y Freddie se abstuvo, en comparación con los prestatarios con préstamos garantizados por HUD. Sin embargo, extender esta tolerancia tiene un costo. En un discurso en una conferencia de la industria hipotecaria la semana pasada, Calabria dijo que la respuesta de Fannie y Freddie a la pandemia les costó $ 6 mil millones, incluidos $ 4 mil millones en pérdidas en préstamos debido a incumplimientos esperados.

La FHFA planea comenzar a cobrar tarifas por algunos préstamos de refinanciamiento con el fin de recuperar estas pérdidas. Y Calabria señaló que las cosas podrían haber sido peor. El capital adicional que permitió a Fannie y Freddie retener desde el año pasado ayudó a compensar el impacto financiero de la pandemia, dijo.

Pero con una economía aún inestable, sigue siendo posible un aumento en las solicitudes de indulgencia y posiblemente ejecuciones hipotecarias. Y la solvencia de Fannie y Freddie podría estar en juego.

“En su estado actual, Fannie y Freddie fracasarán en una severa recesión inmobiliaria”, dijo Calabria.

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Las ventas de viviendas pendientes alcanzaron un nuevo récord en agosto, pero persisten los vientos en contra para el mercado de la vivienda

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Los números: El índice de ventas de viviendas pendientes aumentó un 8,8% en agosto con respecto a julio, alcanzando un nuevo máximo histórico, informó el miércoles la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Este es el cuarto mes consecutivo en que ha aumentado el número de estadounidenses que firman contratos de compra de vivienda. En comparación con hace un año, las firmas de contratos aumentaron un 24%.

"Las tasas hipotecarias extremadamente bajas, por debajo del 3%, contribuyeron nuevamente al aumento en las ventas de viviendas en curso en agosto", dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en el relación. “Aunque realmente esperaba que la industria de la vivienda se mantuviera estable durante los cierres económicos provocados por la pandemia, estoy gratamente sorprendido de ver que la industria se recupera con tanta fuerza y ​​rapidez.

El índice evalúa las transacciones inmobiliarias en las que se firmó un contrato por una casa de propiedad anterior pero la venta aún no se cerró, en comparación con la actividad de firma de contratos en 2001.

Que pasó: Las ventas de viviendas pendientes aumentaron en todo el país, lideradas por un aumento del 13% en Occidente.

El informe de ventas de viviendas pendientes generalmente se ve como una instantánea de lo que se podría esperar de las ventas de viviendas existentes en los próximos meses. Sin embargo, el récord establecido en agosto para la firma de contratos no necesariamente conducirá a un nivel récord de ventas de viviendas existentes, dijo Yun. Esto se debe a que algunas personas no cerrarán una casa después de firmar un contrato y existen diferencias en los tamaños de muestra utilizados para producir los informes.

El panorama: Dado que la actividad del mercado de la vivienda ha alcanzado o superado en gran medida sus niveles anteriores a la pandemia, la pregunta ahora es cuánto tiempo puede durar. Y ahora algunos economistas están adoptando una postura un poco menos optimista sobre la trayectoria futura de las ventas de viviendas.

La semana pasada Zillow
ZG,
+ 2,00%

publicaron un nuevo pronóstico en el que los economistas de la compañía predijeron que las ventas de viviendas alcanzarán su punto máximo este otoño y luego disminuirán gradualmente a lo largo de 2021. Esperan que los volúmenes de ventas generalmente permanezcan por encima de los niveles previos. -pandémica, pero para que las tendencias de la temporada típica comiencen a mostrarse. "La frenética actividad del verano muestra signos de la típica recesión otoñal", escribió el equipo de Zillow.

Además, la oferta de viviendas sigue siendo motivo de preocupación. Mientras que los compradores estaban ansiosos por realizar una compra, los vendedores estaban menos inclinados a poner sus propiedades a la venta. Esto podría deberse a preocupaciones persistentes sobre la fortaleza de la economía ya que el número de casos de COVID-19 sigue siendo alto, o podría reflejar los temores de los vendedores de que no encontrarán un nuevo hogar para ellos. lo mismo si deciden registrarse.

Sin más viviendas agregadas al mercado, las restricciones de inventario crearán un límite natural en las ventas de viviendas en el futuro previsible.

Lo que ellos dicen: “El aumento en las firmas de contratos está reduciendo el número limitado de viviendas en venta a algunos de los niveles más bajos de la historia reciente. Esto provoca un desequilibrio masivo entre la oferta y la demanda del mercado, que recompensa a los vendedores con aumentos en los precios de la vivienda que duplican con creces el ritmo de los salarios ”, dijo George Ratiu, economista senior de Realtor.com. .

Reacción del mercado: El promedio industrial Dow Jones
DJIA,
+ 1,37%

y el S&P 500
SPX,
+ 1,10%

ambos subieron en las operaciones del jueves por la mañana.

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El crecimiento del precio de la vivienda se aceleró en julio cuando los compradores compitieron por menos viviendas en el mercado, según el índice Case-Shiller.

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Los números: La apreciación del precio de la vivienda continuó a un ritmo rápido en julio cuando los compradores inundaron el mercado para encontrar solo unas pocas casas en venta, según un importante barómetro de precios publicado el martes.

El índice de precios S&P CoreLogic Case-Shiller para 20 ciudades registró una ganancia interanual del 3,9% en julio, frente al 3,5% del mes anterior. Mensualmente, el índice subió un 0,6% entre junio y julio.

Que pasó: El índice nacional separado publicado con el informe señaló un aumento del 4.8% en los precios de las viviendas en Estados Unidos durante el año pasado.

Phoenix volvió a liderar todos los demás mercados a nivel nacional con un aumento de precio anual del 9.2% en julio, seguido de Seattle con un aumento del 7% y Charlotte, N.C., con un crecimiento del 6%.

"Los precios eran particularmente altos en las regiones Sudeste y Oeste, y comparativamente bajos en el Medio Oeste y Noreste", escribe Craig Lazzara, director gerente y jefe de estrategia global de inversión indexada en S&P Dow Jones Indices, en el informe.

En general, el ritmo de crecimiento de los precios ha aumentado en 16 de las 19 ciudades analizadas por Case-Shiller; la lista de 20 ciudades no incluyó a Detroit una vez más este mes, ya que los registros las tarifas de transacción para el condado de Wayne, Michigan, no estaban disponibles, según el informe.

El panorama: El aumento de los precios de la vivienda es un reflejo de una 'tormenta perfecta', según CoreLogic
CLGX,
+ 0,15%

Selma Hepp, economista jefe adjunta. El cambio sustancial en la demanda está impulsado por la necesidad de espacios interiores y exteriores cubiertos por tasas hipotecarias récord y una ola de millennials que estaban a punto de comprar, todos discutiendo cada vez menos sobre casas en el mercado ”, dijo Hepp.

Si bien el índice Case-Shiller registró un crecimiento de precios ligeramente más modesto, otras métricas de precios de viviendas sugieren que los compradores están pagando cantidades récord por propiedades en todo el país. La semana pasada, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda publicó su índice mensual de precios de la vivienda. El informe de la FHFA encontró que los precios de la vivienda subieron más del 2% entre mayo y julio, el mayor aumento registrado en dos meses.

El aumento de los precios puede ser una carga para los compradores de vivienda, pero es una buena noticia para los propietarios, especialmente para aquellos que están renunciando a sus hipotecas. El aumento de los precios está ayudando a aumentar la equidad en sus casas, lo que podría convertirse en un salvavidas para cualquier propietario que finalmente decida vender porque no puede pagar sus pagos hipotecarios. al final de la tolerancia, dijo Hepp.

Lo que ellos dicen: “La tendencia prepandémica en los precios de la vivienda fue una tendencia de crecimiento moderado, y hasta ahora continúa. Con base en las métricas de demanda de vivienda, está claro que las fuerzas negativas desencadenadas por la agitación del mercado laboral han sido más que compensadas por el impacto beneficioso de las tasas hipotecarias históricamente bajas y por la efecto positivo del aumento de la demanda de viviendas unifamiliares por parte de personas que abandonan las ciudades. buscando más espacio ", escribió Joshua Shapiro, economista jefe para Estados Unidos de Maria Fiorini Ramirez, en una nota de investigación.

Reacción del mercado: El índice S&P 500
SPX,
-0,48%

y el promedio industrial Dow Jones
DJIA,
-0,64%

los dos se sumergieron en los intercambios matutinos antes del debate presidencial del martes por la noche entre el presidente Donald Trump y el candidato demócrata Joe Biden.

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Las lagunas en la prohibición de desalojos de los CDC podrían dejar a algunos inquilinos sin hogar, dicen los defensores de la vivienda

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Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades de EE. UU. Han emitido una prohibición histórica de desalojos en todo el país, pero el lenguaje ambiguo de la ordenanza deja abierta la posibilidad de que los inquilinos se vean obligados a abandonar sus hogares durante una pandemia global, dicen los defensores de la vivienda.
La moratoria de los CDC entró en vigor inmediatamente cuando se anunció el martes y permanecerá así hasta el 31 de diciembre. En total, el secretario del Tesoro, Steven Mnuchin, dijo que se espera que la moratoria proteja a unos 40 millones de inquilinos en todo el país.

(Para obtener más información sobre cómo los inquilinos pueden acceder a las protecciones proporcionadas por la prohibición de desalojo de los CDC, haga clic aquí).
La orden de los CDC prohíbe expresamente que las personas sean desalojadas de las viviendas de alquiler por no pagar el alquiler. Sin embargo, todavía hay una variedad de escenarios en los que un inquilino podría ser desalojado de su alojamiento.

"El espíritu general de la ordenanza está diseñado para proteger la salud pública y evitar que las personas sean desalojadas, excepto por razones de culpa", dijo Eric Dunn, director de litigios de National Housing Law. Proyecto. "Pero la orden es muy ambigua sobre cómo funcionarían algunas de estas situaciones".
La moratoria proporciona algunas excepciones para los propietarios: los inquilinos aún pueden ser desalojados por participar en actividades delictivas en las instalaciones, amenazar la salud o seguridad de otros residentes, dañar la propiedad o violar cualquier otra obligación contractual de alquiler.
Lee mas: La moratoria de California sobre los desalojos es una 'verdadera pesadilla' que los inquilinos deben comprender: esto es lo que necesita saber
Pero no está claro qué puede hacer un propietario, por ejemplo, si el contrato de arrendamiento de un inquilino está a punto de vencer, pero el propietario del edificio no está dispuesto a renovarlo. Si un inquilino se quedara en la propiedad más allá del período de su contrato de arrendamiento original, técnicamente violaría los términos del contrato, dijo Dunn, lo que significaría que el propietario técnicamente aún podría tener el derecho de desalojarlo.
"Esto lleva a un resultado absurdo", dijo Dunn. "Estás en un Catch-22 donde, para mantener tu contrato de arrendamiento y evitar ser desalojado, tienes que desalojar la propiedad".

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"El espíritu general de la ordenanza es proteger la salud pública y evitar que las personas sean deportadas, excepto por motivos de mala conducta".
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– Eric Dunn, director de litigios del Proyecto Nacional de Ley de Vivienda

Tampoco está claro cómo se aplica la ley a las personas sin un contrato de arrendamiento formal. Se ha convertido en una preocupación en el estado de Nueva York en particular. Actualmente, el estado tiene su propia moratoria sobre desalojos que cubre a las personas que tienen acuerdos verbales o mensuales con los propietarios, protegiéndolos del desalojo por no pagar el alquiler en su totalidad. .
Muchas personas en todo el país también pueden ser subarrendatarios que no están en el contrato de arrendamiento original y no tienen una relación directa con el propietario de la propiedad, o es posible que un contrato de arrendamiento no tenga sólo uno de los muchos compañeros de habitación que figuran oficialmente.
Además, el decreto exime explícitamente a los hoteles y moteles de obedecer sus reglas. En todo el país, sin embargo, muchas personas de bajos ingresos viven en hoteles o moteles durante estadías prolongadas como si fueran apartamentos, dijo Dunn.
“Mucha gente en diferentes partes del país no tiene contratos de arrendamiento por escrito”, dijo Ellen Davidson, abogada de la Legal Aid Society de Nueva York. "La ordenanza simplemente no especifica si estos inquilinos estarían protegidos".
La orden de los CDC establece que en los casos en que un estado o municipio tenga su propia prohibición de desalojo que ofrece tanta o más protección que la orden nacional, la moratoria nacional no se aplicará. La moratoria de Nueva York expirará el 30 de septiembre; como resultado, Davidson dijo que ella y otros defensores estaban presionando para que el estado extendiera su propia moratoria ya que ofrece más protección.
Si los inquilinos pueden permanecer en sus hogares de manera segura en estos diferentes escenarios que no se mencionan explícitamente en la directiva de los CDC, dependerá de los jueces. La moratoria nacional no previene explícitamente las solicitudes de desalojo, aunque los propietarios que desalojen a los inquilinos que estaban cubiertos por la moratoria podrían enfrentar sanciones penales, incluida la cárcel si estas personas se enferman de COVID-19.
"Habrá tribunales en todo el país que tomarán esta decisión", dijo Davidson. “Es un país grande con muchos tribunales diferentes en todos los niveles. No me sorprendería que algunas partes del país no quieran seguir una regla federal.
Otra preocupación es lo que podría suceder en una situación en la que los propios propietarios enfrentan una ejecución hipotecaria. Muchos pequeños propietarios en todo el país enfrentan serios problemas financieros debido a la incapacidad de los inquilinos para pagar el alquiler. Moratorias como la orden de los CDC podrían empeorar las cosas, ya que la política no fue inmediatamente acompañada de fondos adicionales para asistencia de alquiler de emergencia.

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Muchos estadounidenses de bajos ingresos viven en hoteles y moteles, pero la orden de los CDC exime a estos negocios de la prohibición temporal de los desalojos.
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Durante la crisis de la vivienda que condujo a la Gran Recesión, muchos estadounidenses fueron desalojados repentinamente cuando se embargó a su propietario. Hoy, los inquilinos se benefician de más protecciones. En 2018, el presidente Trump promulgó una extensión permanente de la Ley de Protección de Inquilinos en Ejecuciones Hipotecarias. Esta ley permite que los inquilinos permanezcan en las casas durante al menos 90 días o el plazo restante del contrato de arrendamiento si la propiedad está en ejecución hipotecaria.
Pero después de esos 90 días, los inquilinos podrían enfrentar desafíos importantes para asegurar una vivienda segura y asequible, especialmente si están desempleados o no pueden pagar el alquiler durante varios meses debido a la pandemia.
En última instancia, la prohibición nacional de los CDC sobre los desalojos no es una solución permanente, han dicho expertos legales y de vivienda. "En realidad, no previene los desalojos, los retrasa", dijo Diane Yentel, directora ejecutiva y presidenta de la Coalición Nacional para la Vivienda para Personas de Bajos Ingresos. "Ahorra tiempo para la solución real, que es una ayuda de emergencia para el alquiler".

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