En marzo pasado, en una columna de MarketWatch, hablé de la grave amenaza que representa la refinanciación de efectivo (refinis de retiro de efectivo) para los principales mercados inmobiliarios en los Estados Unidos. Ocho meses después, el problema persiste.
Para reiterar, en una hipoteca de refinanciamiento de cobro, el prestatario elimina una parte del valor de la vivienda mediante la contratación de una nueva hipoteca más grande que la anterior. El propietario se embolsa la diferencia y puede usar el dinero de cualquier manera.
Durante el período de la burbuja inmobiliaria de 2004-2007, los propietarios de las grandes ciudades utilizaron su creciente capital como una alcancía para sacar sus fondos. Según el informe trimestral de refinanciamiento de Freddie Mac, los prestatarios retiraron casi $ 1 billón de sus hogares entre 2004 y 2007. Este total incluye solo las primeras hipotecas convencionales de alto nivel y excluye los préstamos de alto riesgo, segundas hipotecas y segundas hipotecas.
El pico de pérdida de efectivo por retiro se produjo en 2005 y 2006, como el deseo de transformar el capital en capital real compartido por millones de propietarios de viviendas en los Estados Unidos. Según Attom Data, se refinanciaron 8,3 millones de hipotecas en 2005 y 7,9 millones en 2006. La cantidad en dólares refinanciados fue asombrosa: $ 1,8 billones en 2005 y 2006.
En 2005, los propietarios refinanciaron casi $ 1.2 billones para construir centros de efectivo premium. Cerca de $ 260 mil millones de esta cantidad fueron retirados en efectivo. Al año siguiente, poco más de $ 1 billón en hipotecas se convirtieron en préstamos preferenciales, incluidos alrededor de $ 320 mil millones en efectivo.
A pesar del colapso del mercado de hipotecas de alto riesgo en la primavera de 2007, se crearon $ 920 mil millones adicionales en reembolsos en efectivo en 2007. Se proporcionó un total de $ 3,160 mil millones en reembolsos en efectivo a propietarios de viviendas entre 2005 y 2007.
La gran mayoría de los primeros privilegios refinanciados en 2006 fueron retiros de retiros en las principales áreas metropolitanas. Mire la tabla a continuación, que muestra el porcentaje de refinanciaciones realizadas ese año en forma de desembolsos en los mercados metropolitanos más brillantes de los Estados Unidos.
El porcentaje de hipotecas refinanciadas convertidas en efectivo en estas 10 ciudades principales fue del 90% o más en todas menos dos de ellas. También tenga en cuenta que la mayoría de estos prestatarios habían cobrado préstamos anteriores en los que se había incurrido hace solo unos años.
¿Cuántas hipotecas de refinanciación se crearon durante el período de burbuja? En abril de 2018, el Urban Institute publicó un artículo completo titulado¿Qué ha alimentado la crisis financiera? Análisis del desempeño de los créditos de compra y refinanciación."
Los autores tuvieron acceso a toda la base de datos de Fannie Mae y Freddie Mac en toda la documentación, ya sea hipotecas de tasa fija contratadas entre 1999 y 2016, por un total de 44. , 3 millones de préstamos. La investigación dividió todas las hipotecas en tres categorías diferentes: (a) préstamos de compra, (b) retiros de efectivo o (c) refinanciación de tasa simple. Entre 1999 y 2016, Fannie y Freddie compraron o compraron una garantía de retiro de $ 11.5 millones. Esta cifra incluye poco más de 3 millones de pedidos de cobro creados entre 2004 y 2007. La conclusión de los autores es que los préstamos de refinanciación en efectivo tuvieron resultados más bajos que los otros dos.
Para Fannie y Freddie, este total representa solo una parte de todos los reembolsos en efectivo realizados en el momento de las burbujas. Todas las hipotecas con una tasa de cobro diferente a la tasa preferencial también deben contarse. En julio de 2009, la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO) envió al Congreso un informe detallado sobre las hipotecas distintas de las reclamaciones principales. Su desglose detallado de las hipotecas contratadas entre 2004 y 2007 reveló un total de 3.4 millones de primas de retiro para subprimes y 1.4 millones de primas de retiro no premium, llamadas ALT-As.
Además, también es necesario tener en cuenta los créditos de cobro de hipotecas jumbo, que están por encima del límite autorizado de Fannie Mae y Freddie Mac. Solo en 2005 y 2006, se realizaron más de un millón de enormes refinanciaciones en las 25 ciudades más grandes de los Estados Unidos, por un total de aproximadamente $ 650 mil millones. Casi el 85% de ellos fueron reembolsos en efectivo.
En total, se generaron casi 10 millones de reembolsos en efectivo durante los años de la burbuja. Un informe de CoreLogic publicado en febrero de 2019 mostró cuán loca se había vuelto la rebelión de pagos al final de la burbuja. Descubrió que a fines de 2006, muchos prestatarios habían refinanciado su refinanciación inicial más de una vez. Algunos habían refinanciado tres veces. El descanso promedio entre refinanciaciones fue de menos de dos años.
Los reembolsos están de vuelta
Las soluciones de retiro están ganando popularidad nuevamente, y siguen siendo peligrosas. Según el informe de refinanciación de Freddie Mac, el porcentaje de refinanciaciones en dólares que fueron retiros se disparó del 3% a fines de 2018 al 23% a fines de 2018. El informe señala que el 82% de todos Las refinanciaciones completadas en el último trimestre de 2018 fueron remisiones. Este gráfico, basado en datos de Freddie Mac, muestra el aumento dramático en el número de reembolsos realizados en los últimos cinco años.
El volumen de reembolsos asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) aumentó en un 250% entre 2013 y 2018. En su informe anual de 2018 al Congreso, la agencia indicó que los reembolsos representaron el 64% de todas las transacciones de rapi aseguradas por la FHA. . Según CoreLogic, el 76% de todas las refinanciaciones aseguradas por la FHA durante 2018 fueron retiros de retiros, el porcentaje más alto en dos décadas.
Debido a la terrible experiencia del colapso de la burbuja, la FHA ha decidido reducir el techo de la relación préstamo-valor (LTV) del 85% al 80%. Durante todos los años de la burbuja, había alcanzado un nivel peligrosamente alto del 95%.
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En los últimos años, los propietarios ricos han invertido mucho en el juego de rompecabezas. Un informe de CoreLogic en enero de 2019 indicó que 230 préstamos hipotecarios refinanciados por un gigante de $ 10 millones a $ 20 millones, la mayoría se habían contratado desde 2013. Casi la mitad de estos préstamos se habían identificado como devolución de efectivo. El monto promedio de los fondos retirados fue de $ 6.6 millones. El año pasado, el promedio fue de $ 8.3 millones.
Grave problema de delincuencia
El artículo del Urban Institute ilumina las reflexiones de retirada de Fannie y Freddie gravemente delincuentes por más de 180 días. Las tasas para 2006 y 2007 son bastante similares: 16% para 2006 y 17% para 2007. Las tasas son mucho más altas para las reparaciones en las que la relación préstamo-valor fue superior al 90 – 29% en 2006 y 23% en 2006. 2007. No olvide que estos reembolsos en efectivo fueron préstamos de alta calidad según los criterios tradicionales: documentación completa a la vista, tasas de interés fijadas en el préstamo y relación préstamo / valor promedio inferior a 70. Sin embargo, esto no evitó una multitud de prestatarios predeterminados.
La acumulación de retiros de subprime y ALT-A es aún más oscura. A principios de 2009, el informe de la GAO mencionado anteriormente mostró que la gran mayoría de los reembolsos en efectivo anteriores a la prima en 2005 se habían pagado por adelantado, ya sea a través de la venta de la casa o mediante la refinanciación. Muchos fueron refinanciados por el propietario en forma de reventas de cobro más altas, ya que el valor de las propiedades aumentó nuevamente en 2005 y 2006. El principal problema de las reparaciones sin prima es ahora los millones de préstamos hipotecarios terriblemente suscritos contratados entre 2005 y 2007.
Alrededor del 29% de los ingresos no preferenciales generados en 2006 habían estado en mora y el 21% había sido incautado a principios de 2009. Para los suscritos en 2007, aproximadamente el 38% estaban en mora y más del 10% habían sido incobrables. apoderado. incautado en este momento.
¿Qué pasa con las cifras de delincuencia más recientes? En febrero de 2016, Morningstar Investment Researcher analizó cerca de un millón de préstamos inmobiliarios mantenidos por inversores entre 2002 y 2007 y titulizados. Casi dos tercios de ellos fueron contratados entre 2005 y 2007. El informe señaló una tasa de incumplimiento del 30% para las hipotecas en 2005, 46% para las hipotecas en 2006 y 47% para los gravámenes. 2007. Una parte sustancial de estos préstamos consistía en efectivo disponible.
¿Por qué la devolución de efectivo en la era de la burbuja sigue siendo una preocupación importante?
Como describí, se generaron casi 10 millones de órdenes de retiro durante los años más locos de la burbuja de 2004-2007. Un número significativo de ellos han sido incautados, pero la mayoría todavía no. Como indiqué en una columna anterior, las compañías de administración de hipotecas en todo el país han sido extremadamente reacias a excluir a los tontos a largo plazo desde 2012.
A principios de este año, otra columna expuso el gran problema de las hipotecas modificadas que se han incumplido reiteradamente una o más veces. Casi dos tercios de todas las hipotecas en el período de burbuja de alto riesgo ya habían sido modificadas en 2015. El desastre por defecto fue tan grave que a mediados de 2010, el número de préstamos hipotecarios modificados por alto riesgo El objeto de una nueva quiebra fue mayor que el número de préstamos incumplidos incautados. liquidado por agentes hipotecarios.
Esta situación aún existe. El origen de las nuevas soluciones de retiro ha explotado en los últimos cinco años. Los prestamistas y prestatarios aparentemente no aprendieron mucho de los excesos del período de burbuja y el colapso que siguió. A medida que los precios de la vivienda continúan debilitándose, muchos de estos propietarios pronto se encontrarán bajo el agua, o casi.
¿Por qué preocuparse de que unos pocos millones de préstamos hipotecarios morosos no puedan aplastar los mercados inmobiliarios de los Estados Unidos? La gran amenaza radica no tanto en la cantidad de créditos de retiro pendientes como en el monto total en dólares: $ 3.1 mil millones de fondos de retiro generados en 2005-07. A medida que aumenta el número de solicitudes de pago vencidas, las compañías de gestión de hipotecas se enfrentarán a esta amenaza, y en algún momento se deberá pagar al conductor.
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Keith Jurow es un analista inmobiliario que cubre la debacle de crisis del período de crisis y sus consecuencias. Póngase en contacto con él en www.keithjurow.com.