Las tasas hipotecarias han aumentado lentamente en los últimos tres meses, pero con algunas bajas semanales de vez en cuando. Pero si el mercado hipotecario continúa en esta trayectoria, no es seguro que los estadounidenses estén dispuestos a soportar tasas de interés más altas para los préstamos hipotecarios.
La hipoteca de tasa fija a 30 años promedió 3.73% durante la semana que finalizó el 12 de diciembre, cinco puntos básicos más que la semana anterior, Freddie Mac
HSFC + 2.76%
informó el jueves.
De manera similar, la hipoteca de tasa fija a 15 años aumentó cinco puntos básicos para alcanzar un promedio de 3.19%, según Freddie Mac. La hipoteca de tasa flotante de 5/1 fue la más atípica esta semana, perdiendo tres puntos básicos a un promedio de 3.36%.
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¿Hay un límite en las tasas hipotecarias?
Freddie Mac predice que las tasas hipotecarias continuarán aumentando a medida que se acerca 2020. La Reserva Federal ha indicado que mantendrá las tasas de interés estables. Las tasas hipotecarias, por otro lado, generalmente siguen la dirección del Bono del Tesoro a 10 años.
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. Pero el rendimiento del Tesoro a 10 años y las tasas hipotecarias pueden verse influidas por la toma de decisiones del banco central.
"Con la política de la Reserva Federal sobre control de cruceros y la economía que continúa creciendo a un ritmo constante, las tasas hipotecarias se han estabilizado a medida que el mercado busca dirección", dijo Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, en el informe. "El riesgo de recesión económica se ha mitigado y, combinado con el mercado laboral muy fuerte, debería conducir a un entorno de tasas ligeramente más altas".
"Tenemos toda una generación de compradores que están madurando en un momento en que las tasas están por debajo del 4%".
La magnitud de las tasas hipotecarias puede depender del apetito de los estadounidenses. En noviembre pasado, las tasas hipotecarias alcanzaron su punto máximo en siete años, apenas por debajo del 5%. Y en el transcurso de 2018, las tasas hipotecarias han alcanzado este nivel después de comenzar el año por debajo del 4%.
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"Hay un rápido aumento en las tasas hipotecarias", dijo Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, en una conferencia de la industria en octubre. "Has visto que la asequibilidad realmente tiene un impacto en los compradores potenciales".
Como resultado, las tasas hipotecarias comenzaron a caer rápidamente. Menos de un año después de alcanzar el máximo de siete años, las tasas cayeron a un mínimo de tres años muy por debajo del 4%.
Aunque las tasas hipotecarias no han excedido el umbral del 5% desde 2011, siempre han sido mucho más altas que eso. En la década de 1990, las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios oscilaban entre el 7% y el 9%, y en la década de 1980, las tasas superaban el 18%.
"Hay mucha psicología integrada", dijo George Ratiu, economista principal de Realtor.com. "Tenemos toda una generación de compradores que están madurando a una tasa inferior al 4%".
¿Qué impide que las tasas hipotecarias aumenten aún más?
Varios factores impiden que las tasas hipotecarias aumenten significativamente.
"Una de las razones por las que hemos podido mantener un alto nivel de precios de la vivienda en muchos mercados de alto precio es que las tasas hipotecarias son baratas", dijo Frank Nothaft, economista jefe de CoreLogic.
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"Ayudó a administrar los pagos mensuales de la hipoteca", dijo. "Pero si las tasas hipotecarias van del 3.5% al 5% o más, dada la situación actual de los precios, los mercados que ya están en el límite de los precios asequibles se vuelven mucho más".
Si los precios de la vivienda no bajan, los ingresos deberían aumentar para que las personas puedan pagar tasas más altas, dijo Ratiu.
"Si las tasas hipotecarias van del 3.5% al 5% o más, dada la situación actual de los precios, los mercados que ya están en el límite de los precios asequibles se vuelven mucho más".
El estado de la economía es otro factor. En el extranjero, los bancos centrales han reducido sus tasas a cero ante la debilidad económica de los últimos años. Y aunque las perspectivas de la Reserva Federal para la economía estadounidense han mejorado, no se han vuelto tan optimistas como para que el banco central considere aumentar las tasas. Por lo tanto, los prestamistas hipotecarios tendrían dificultades para justificar aumentos de tasas mucho más altos, dijo Ratiu.
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Pero las tasas hipotecarias superiores al 5% no son imposibles. Fratantoni sugirió que si el aumento de la tasa fuera más gradual, los estadounidenses se adaptarían a la nueva normalidad, tal como lo hicieron cuando las tasas cayeron durante la recuperación posterior a la recesión.
"Si estuviéramos al 5% y nos quedáramos allí, las personas ajustarían sus expectativas sobre el tamaño de la casa que podrían comprar y organizarían las cosas de manera apropiada", dijo Fratantoni.