Los economistas dicen que 2020 será un año positivo, pero no completamente estelar, para el mercado inmobiliario. Y eso podría ser una buena noticia para los inquilinos y compradores de viviendas.
Pero esto supone que los pronósticos de los expertos son precisos.
"Si las tasas de interés suben 100 puntos básicos, nos iremos", dijo Doug Duncan, economista jefe de Fannie
FNMA, + 4.49%
me dijo "Cuando te registras en el resultado final, estás listo para convertirte en un pronosticador, por eso te registras".
Si el año pasado es una indicación, predecir la trayectoria del mercado inmobiliario en un año o más puede ser una tontería. En este punto en 2018, las tasas hipotecarias acababan de alcanzar su nivel más alto en años y parecía haber cruzado el umbral del 5% en 2019.
"Las previsiones generalmente comienzan positivas y optimistas a principios de año, luego las verá moderadas al final".
Como resultado, muchos economistas esperaban una repetición del "capricho esbelto" de 2013. En ese momento, el presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, dijo que el banco central compraría menos bonos y elevaría las tasas, lo que causó el Tesoro a 10 años.
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y las tasas hipotecarias aumentaron, y las ventas de viviendas se desplomaron.
Se espera que las previsiones que hicieron Fannie Mae y la Asociación de Banqueros Hipotecarios en el mismo momento del año pasado, por ejemplo, la actividad de vivienda esperada, incluidas las ventas y las nuevas construcciones, disminuyan año tras año en el primer trimestre de 2019 en respuesta a tasas hipotecarias más altas, pero luego mejoró a medida que el año continuó y los estadounidenses se aclimataron a las tasas más alto
"Las personas de vivienda son las personas más optimistas, pero se necesita mucho optimismo para comprar una casa y asegurar sus ingresos durante 30 años", dijo Nela Richardson, estratega de inversiones de Edward Jones.
"Los pronósticos generalmente comienzan positivos y optimistas a principios de año, y luego los verán moderados para el final", dijo Richardson, quien anteriormente era economista jefe del corredor inmobiliario nacional Redfin.
RDFN, + 2.53%,
le dijo a MarketWatch.
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Los pronosticadores solo tenían razón en parte: en la primera mitad de 2019, las tasas hipotecarias se mantuvieron altas según los estándares históricos recientes, lo que provocó una desaceleración en las ventas, más pronunciada de lo esperado por los expertos. Pero las tasas hipotecarias cayeron durante la mayor parte del año hasta septiembre, cuando alcanzaron un mínimo de casi tres años.
Aunque las tasas más bajas han impulsado las ventas de viviendas, las estimaciones actuales sugieren que se mantendrán por debajo de las previsiones de los economistas para 2018. Sin embargo, la actividad de construcción de viviendas debería superar lo que los expertos esperaban. .
Esto es lo que los expertos predicen sobre el mercado inmobiliario en 2020:
Las tasas hipotecarias deben mantenerse por debajo del 4%, pero no espere que bajen mucho
La gran mayoría de los economistas de la vivienda predicen que las tasas hipotecarias se mantendrán por debajo del 4% en 2020.
La Reserva Federal ha indicado que estará en espera en el futuro previsible. A medida que la posición de la Fed sobre el estado de la economía estadounidense ha mejorado desde el recorte de tasas de octubre, el presidente Jerome Powell ha dicho que el banco central no aumentará las tasas hasta que no habrá un aumento sostenido de la inflación. (Si bien la Fed no controla directamente las tasas de interés hipotecarias, el mercado hipotecario tiende a acomodar los movimientos esperados del banco central).
También es poco probable que haya un aumento en las tasas de interés a escala global, ya que los bancos centrales bajaron las tasas en lugar de aumentarlas, dijo Doug Duncan, economista jefe de Fannie Mae. "Se necesita tiempo para abrirse camino a través del sistema", dijo, y agregó que "nadie está hablando de ajustes".
Mantener bajas las tasas hipotecarias sería una buena noticia para los inquilinos, dice Skylar Olsen, director de investigación económica de Zillow.
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. Más personas podrán permitirse comprar una casa si los pagos de la hipoteca siguen siendo asequibles, lo que reduce la competencia por la vivienda de alquiler. "Las tasas bajas alentarán a más inquilinos a convertirse en propietarios, lo que aumentará aún más las tasas generales de propiedad que han aumentado desde 2016", escribe Olsen en su pronóstico para 2020.
Sin embargo, un posible acuerdo comercial entre los Estados Unidos y China plantea un riesgo al alza para las tasas. Si los dos países firman un acuerdo sustancial a principios del próximo año, los mercados podrían mejorar. Esto a su vez podría aumentar la inflación, lo que podría impulsar a la Reserva Federal a aumentar las tasas como lo había intentado a principios de 2019. Si eso sucediera, las tasas hipotecarias podrían subir, y a medida que suban, eso podría cambiar a los economistas. Otras proyecciones.
Los constructores de viviendas continuarán construyendo …
Los constructores de viviendas están a punto de cerrar 2019 a un alto nivel. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas dijo que la construcción de confianza ha alcanzado su nivel más alto desde 1999. Y el inicio de la vivienda y los permisos continuaron aumentando hasta noviembre , el último mes para el que hay datos disponibles. Las bajas tasas hipotecarias son un factor importante que favorece el aumento de la construcción.
Otro contribuyente: los baby boomers. A medida que esta generación se retira, muchos buscan reducir el tamaño de las comunidades de retiro, lo que provoca una mayor actividad de construcción en este espacio. Al mismo tiempo, como muchos baby boomers optan por "envejecer en el lugar" y permanecer en sus hogares existentes, una parte significativa del inventario de hogares existentes permanece estancada.
"Si tuviéramos una recesión, diría que la vivienda proporcionaría un colchón".
"Si tuviéramos una recesión, diría que la vivienda proporcionaría un colchón porque la escasez de oferta en el nivel de entrada sugiere que los constructores podrían continuar construyendo", dijo Duncan.
Buenas noticias para los compradores: los constructores están comenzando a construir cada vez menos viviendas de lujo y más propiedades de nivel de entrada.
"Los constructores de viviendas se están volviendo inteligentes acerca de cómo deleitar a los Millennials para reducir los puntos débiles", escribió Ken Leon, director de investigación de capital en CFRA Research. "La industria está recurriendo a hogares de nivel de entrada con más espacio abierto".
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… pero la oferta de casas en venta seguirá siendo muy baja
"Históricamente, cuando analizamos la construcción residencial, hemos necesitado entre 1.1 y 1.2 millones de casas nuevas para satisfacer la demanda", dijo George Ratiu, economista senior de Realtor.com. "Estamos muy por debajo".
La investigación ha sugerido que pueden abrirse más existencias en algunas partes del país a medida que los baby boomers mueran o disminuyan en los próximos años. Pero ese inventario adicional no es necesariamente donde están los trabajos. De hecho, muchas compañías en ciudades como San Francisco y Seattle han invertido importantes recursos en iniciativas de viviendas asequibles para ayudar a sus empleados a pagar viviendas cercanas a sus empleos.
"La mediana del tiempo que las personas permanecen en sus hogares se ha duplicado o triplicado dependiendo de dónde se mire", dijo Richardson. "La gente se queda en casa más tiempo, lo que reduce el inventario".
(Realtor.com es operado por News Corp
NWSA, + 1.27%
Move Inc., y MarketWatch es una unidad de Dow Jones, que también es una subsidiaria de News Corp.)
La actividad de venta de viviendas y los precios serán moderados, dependiendo de dónde viva
En última instancia, el bajo suministro de viviendas evitará que 2020 sea un año decisivo para la industria de la vivienda, dijo Duncan. "No habrá gangbusters ya que no hay suficiente suministro para ser gangbusters", dijo.
Algunos economistas predicen un crecimiento modesto en las ventas y precios de viviendas, con bajas tasas hipotecarias que compensan los efectos negativos de la crisis de inventario.
Realtor.com pronosticó que el volumen total de ventas de viviendas caerá en 2020.
Pero Realtor.com ha pronosticado que las ventas en realidad caerán en 2020 a pesar de la fuerte demanda de los compradores. Esperan que la baja oferta de viviendas en venta empeore debido a la moderación del crecimiento de los precios de la vivienda. Con los precios de la vivienda alcanzando nuevas alturas en muchos mercados y el aumento de los precios de la vivienda que exceden la inflación y el crecimiento salarial, muchas personas simplemente no pueden darse el lujo de comprar casas actualmente. Como resultado, algunos economistas esperan que los precios de la vivienda se mantengan estables o incluso caigan en algunas partes del país, particularmente a lo largo de las costas.
A su vez, algunas personas pueden decidir no vender sus casas con la esperanza de que los precios de las viviendas reanuden su ascenso, dijo Ratiu.
Sin embargo, lejos de la costa, algunos mercados de vivienda deberían experimentar un crecimiento más explosivo en 2020, en particular Boise, Idaho y Tuscon, Arizona.
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Se venderán más viviendas directamente a empresas inmobiliarias.
En los últimos años, una de las tendencias más importantes en la industria de la vivienda ha sido el surgimiento de los llamados iBuyers. Estas empresas, incluidas las ofertas de Zillow
Z + 2.36%
, RedfinNow, Opendoor y Offerpad: utilizan la tecnología para hacer ofertas instantáneas en los hogares, que luego compran directamente de los vendedores antes de convertirlos en ganancias.
El modelo está destinado a atraer a vendedores de casas que desean más flexibilidad (mientras obtienen ganancias para el propio iBuyer). "Si el iBuyer hace una oferta y usted la acepta , la compañía compra la casa, la repara y la vende, según su horario ", escribió Holden Lewis, experto en vivienda de Nerdwallet, en su resumen de proyecciones para 2020." No es necesario que limpie y limpie para las visitas de los compradores. Usted elige una fecha de cierre que coincida con la compra de su próxima casa ".
Sin embargo, hay un inconveniente para los consumidores que optan por esta ruta: existe una buena posibilidad de que el vendedor descargue su casa más barata de lo que habría obtenido ofreciéndola en el mercado. mercado libre
Sin embargo, un informe reciente de Redfin encontró que en nueve mercados en el área de Sunbelt, iBuyers era el comprador en el 3% o más de todas las ventas de viviendas. (A nivel nacional, los iBuyers son responsables de una fracción del uno por ciento de todas las ventas). Las compañías que compran continúan invirtiendo en sus programas: Zillow anunció recientemente que se había expandido a Los Ángeles, la segunda ciudad del país y su mercado número 22 de iBuying.
Los analistas han argumentado que si esta tendencia continúa, podría tener un efecto negativo en la calidad de algunas medidas de vivienda que dependen de múltiples servicios de listado para la recopilación de datos, ya que las ventas de iBuyer omiten Estas plataformas.