Todos quieren saber qué impacto tendrán el coronavirus y la respuesta del gobierno en los mercados inmobiliarios. Aunque es demasiado pronto para arriesgarse a adivinar, algunas cosas son cada vez más claras.
Ya parece que Estados Unidos se está moviendo hacia una moratoria temporal en los pagos de hipotecas. Fannie Mae y Freddie Mac han presentado un programa de emergencia que prevé un aplazamiento de dos meses de los pagos de la hipoteca para cualquier propietario que afirme estar en problemas debido al virus. Los pagos se bloquearán al final del plazo de la hipoteca.
La recién aprobada Ley de Rescate de Coronavirus que el Congreso acaba de promulgar incluye una disposición que exige que todas las compañías que ofrecen hipotecas con garantía federal se abstengan por hasta 360 días. cualquier prestatario que informa ser herido por la epidemia de coronavirus.
No es exagerado decir que este virus ha cambiado todo. Muchos de ustedes pueden sentir que el virus ha socavado lo que creían que era un mercado inmobiliario bastante fuerte en todo el país.
En verdad, la llamada reanudación de la vivienda desde 2010 no es más que una ilusión cuidadosamente construida. La creencia en una fuerte recuperación de la vivienda ha sido cuidadosamente elaborada utilizando una estrategia de información engañosa, datos ocultos e impresiones falsas.
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Como lo he explicado en columnas recientes, la estrategia para revertir el colapso de los mercados de la vivienda se ha desarrollado en tres partes: (1) restringir el número de propiedades embargadas en el mercado; (2) reducir drásticamente el número de viviendas seriamente delincuentes ejecutadas y ejecutadas, y (3) proporcionar a millones de propietarios delincuentes una modificación de la hipoteca como alternativa a la ejecución hipotecaria. Esta estrategia engañó a casi todos para que creyeran que el desastre había sido superado.
Con tan pocas propiedades embargadas y aún menos puestas en el mercado, los precios de la vivienda no tuvieron más remedio que subir.
El mejor ejemplo es el condado de Los Ángeles: cero por colapso. En 2008, más de 37,000 propiedades fueron embargadas. La caída en las ejecuciones hipotecarias solo comenzó realmente en 2012, cuando el número cayó a poco más de 10.000. Al año siguiente, las ejecuciones hipotecarias se desplomaron a 3.340. instantáneo que esto se debe a una mejora en la economía. Para nada. Era simplemente la estrategia de los soldados desesperados. Con tan pocas propiedades embargadas y aún menos puestas en el mercado, los precios de la vivienda no tuvieron más remedio que subir.
Durante años, los proveedores de datos, los administradores hipotecarios y los prestamistas han estado haciendo todo lo posible para ocultar la situación real de la hipoteca al público. Los mayores proveedores de datos nunca han explicado por qué la cantidad de hipotecas en sus bases de datos ha disminuido drásticamente. Por ejemplo, los bancos más grandes administraron casi 2/3 de todos los primeros gravámenes en 2011 y sus datos se informaron trimestralmente a su regulador, la Oficina del Controlador de Monedas (OCC). En 2019, esta cifra se había desplomado a menos de 1/3.
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Que habia pasado El colapso de la vivienda los había dejado con millones de hipotecas de primer nivel realmente pendientes. Era un territorio nuevo para ellos y operacionalmente no estaban a la altura de la tarea. Dado que el costo del servicio de las hipotecas morosas se disparó, la mayoría de los bancos más grandes han decidido reducir drásticamente su negocio de servicios. Por lo tanto, vendieron la mayoría de los préstamos subacuáticos en sus carteras, así como los derechos de gestión de hipotecas (MSR). La FDIC Quarterly 2019 informó que los grandes bancos de servicios vendieron $ 500 mil millones en derechos de servicios hipotecarios a gerentes no bancarios solo en 2013. Esta venta de MSR continuó hasta 2019, cuando $ 635 mil millones cambiaron de manos.
Quién compró estos préstamos y los derechos de gestión sigue siendo en gran parte un misterio. Las consecuencias fueron de largo alcance. Si bien los servidores del gran banco habían comunicado datos detallados a la agencia que regulaba a los bancos nacionales, la OCC, los nuevos proveedores no bancarios no informaban realmente a nadie. Esto dejó un gran vacío en los datos hipotecarios reportados.
En su Monitor de hipotecas de junio de 2014, el proveedor de datos Black Knight Financial Services indicó que su cobertura de préstamos titulizados no pertenecientes a agencias representaba poco más de la mitad de este universo. Por lo tanto, se ha extrapolado para estimar todo el mercado fuera de la agencia. A pesar de tener considerablemente menos hipotecas en su base de datos obtenidas de los principales servicios bancarios, Black Knight nunca ha aclarado ni admitido cuánto se había hundido su propia base de datos hipotecarias desde entonces.
Otro ejemplo de esta reducción en la cobertura es lo que sucedió con el informe de modificación de hipoteca de HOPE NOW. En 2013, el consorcio HOPE NOW incluyó a 18 grandes empresas que aseguraron más de 30 millones de préstamos. Para el tercer trimestre de 2019, solo había 12 compañías que prestaban servicios solo a 18 millones de préstamos. Por esta razón, los números de cambio extrapolados de HOPE NOW se han convertido en poco más que una suposición.
Estadísticas predeterminadas impactantes
En octubre pasado, MarketWatch publicó mi columna sobre el peligro de los cambios fallidos de la hipoteca. No incluyó los datos a continuación, que muestran algunas cifras de incumplimiento predeterminadas realmente aterradoras para préstamos RMBS fuera de la agencia.
Este gráfico fue compilado por Amherst Securities Group, uno de los mejores proveedores de datos en ese momento. Presenta las tasas de incumplimiento predeterminadas en julio de 2012, desglosadas por año de modificación. ¿Cuántos cambios se hicieron solo en 2008-2010? HOPE NOW estimó que solo se completaron menos de 4 millones de modificaciones permanentes en esos tres años.
Para 2008 y 2009, el gráfico de Amherst mostró valores predeterminados que van del 75 al 90%. Para el año pico de cambios – 2010 – reportó tasas de 50 a 60%. Las tasas de incumplimiento por defecto para los cambios de 2011 fueron de alrededor del 40% en un período de menos de dos años. Estas tasas de incumplimiento predeterminadas extremadamente altas no han sido reportadas por ningún otro proveedor de datos.
Los números predeterminados de Amherst no incluyen abstenciones incumplidas. Las abstenciones son disposiciones por las cuales el prestamista acuerda diferir temporalmente los pagos de la hipoteca mientras el prestatario enfrenta un problema financiero supuestamente temporal. Los pagos suspendidos generalmente se rechazan y no se cancelan. Al final del período de tolerancia, un plan de pago a menudo comienza con un pago mensual más alto. HOPE NOW estimó que durante el período 2008-2010, se lanzaron 3,4 millones de planes de reembolso.
Dos investigadores de la Junta de la Reserva Federal publicaron un estudio más reciente sobre las modificaciones predeterminadas de las modificaciones en 2015. Aunque utilizaron una muestra relativamente pequeña de alrededor de 50,000 primeros gravámenes, el estudio mostró estadísticas predeterminadas predeterminadas consistentes con el informe anterior de Amherst.
El gráfico anterior muestra el porcentaje de préstamos modificados entre 2008 y 2013 que estaban pendientes y aún pendientes a fines de 2014. Los préstamos modificados más antiguos, entre 2008 y 2010, estaban pendientes a tasas del 10% a Solo el 40%. Eso significa que comenzaron a fallar a tasas entre 60% y casi 90%.
Según el gran informe trimestral de Attom Data sobre el beneficio bruto promedio de los vendedores de casas, 2013 fue el primer año en que los vendedores de muchos metros grandes comenzaron a obtener ganancias en la venta de su casa. No es casualidad que las mayores ganancias brutas se hayan registrado en los metros de California, donde los agentes hipotecarios prácticamente han detenido las ejecuciones hipotecarias.
2013 también fue el año en que la imagen comenzó a oscurecerse en el mercado hipotecario titulizado fuera de la agencia. El importante informe trimestral sobre hipotecas no relacionadas con agencias publicado por el American Securitization Forum dejó de aparecer ese año. La última base de datos completa que fue una fuente confiable para el mercado hipotecario no perteneciente a agencias fue la de BlackBox Logic. Toda su base de datos y software de análisis se vendieron a Moody's en 2016. No encontré informes de Moody's que usaran esta gran base de datos. de datos.
CoreLogic afirma tener la mayor base de datos de hipotecas seguras no relacionadas con agencias de todas. Sin embargo, nunca he visto ninguno de sus informes mensuales de ejecuciones hipotecarias que vinculan el aumento de los precios de la vivienda con la caída orquestada de las ejecuciones hipotecarias.
¿Qué podemos deducir de todo esto? Primero, la situación real en los mercados hipotecarios en todo el país es más turbia que nunca. En segundo lugar, una imagen completa de los incumplimientos de modificación de la hipoteca nos permitiría comprender mejor la gravedad real de la situación de morosidad. En tercer lugar, los proveedores de datos no muestran interés en darnos una imagen más completa y, por último, no confían en la ayuda de los servicios hipotecarios.
Keith Jurow es un analista inmobiliario que cubre la debacle de los préstamos hipotecarios de la era de las burbujas y sus consecuencias. www.keithjurow.com.
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