En enero, mi columna para Marketwatch detalló el enorme peligro que representan las hipotecas gigantes para los mercados hipotecarios e inmobiliarios en los Estados Unidos. Después de meses de acciones para contrarrestar el impacto de COVID 19, el desastre potencial de las hipotecas gigantes está más claro que nunca.
Las hipotecas gigantes son préstamos que exceden los límites establecidos por Fannie Mae, Freddie Mac o la FHA para garantizar o asegurar. Durante los años más locos de la burbuja inmobiliaria, de 2004 a 2007, se crearon casi $ 3.1 billones en jumbos. La mayoría se ofrecieron con condiciones increíblemente fáciles que ayudaron a precipitar el colapso que siguió.
Todo eso cambió a partir de 2016. Desde entonces, los prestamistas hipotecarios gigantes han tropezado para otorgar enormes préstamos a los solicitantes. Entre 2016 y 2019, se crearon alrededor de $ 1.5 billones de estos jumbos. La refinanciación en efectivo también volvió con venganza. A diferencia del enfoque tradicional, las tasas de interés y los estándares de suscripción para jumbos eran en realidad más bajos que para los préstamos convencionales. Para estos prestamistas, las hipotecas ofrecidas a prestatarios de altos ingresos que podían pagar los pagos mensuales parecían las menos riesgosas de todas.
Eche un vistazo a la tabla a continuación que muestra los orígenes gigantes en los 25 metros más grandes de Estados Unidos desde el pico de la burbuja inmobiliaria. Alrededor de dos tercios de todos los préstamos gigantes provienen de estos 25 principales mercados de vivienda.
Propietarios ricos en dificultad
Desde que comenzaron los bloqueos relacionados con COVID-19 a fines de marzo, la atención de los medios se ha centrado principalmente en elevar las tasas de desempleo para los trabajadores de bajos ingresos en las industrias de servicios. Por buena razón. De acuerdo con el proveedor de datos Black Knight Financial Services, el 46% de los prestatarios que se vencieron en realidad pagaron una hipoteca en abril. Sin embargo, ese porcentaje se ha desplomado en los últimos dos meses. Según Black Knight, el 22% de los prestatarios pagaron su hipoteca en mayo y solo el 15% en junio.
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Lo que se ha pasado por alto en gran medida son los crecientes problemas de los propietarios más ricos con hipotecas gigantes. También han sido criticados por los bloqueos. Según Black Knight, el 11.8% de todos los préstamos jumbo se otorgaron a partir del 16 de junio. Esto es más del doble de la tasa en abril. En un artículo de MarketWatch a mediados de junio, el CEO de Caliber Home Loans dijo que el 42% de sus clientes que solicitaron indulgencia eran trabajadores independientes. Tenga en cuenta que la legislación CARES no dice nada sobre las hipotecas jumbo. Los prestamistas no tenían la obligación de ofrecer paciencia a ningún prestatario hipotecario gigante.
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Los prestamistas gigantes notaron rápidamente que los bloqueos en las economías estatales debido al pánico de COVID-19 estaban afectando negativamente a los propietarios con jumbos. La mayoría de los prestamistas han reducido significativamente o incluso dejado de ofrecer refinanciamiento en efectivo. Las tasas de interés superaron rápidamente a las de los préstamos convencionales. Por ejemplo, Wells Fargo
WFC
– el mayor proveedor de jumbo – refinanciamiento jumbo limitado a clientes que tenían al menos $ 250,000 en efectivo estacionado en el banco. Algunos prestamistas no bancarios han dejado de proporcionar hipotecas gigantes por completo.
¿Por qué los prestamistas gigantes están tan preocupados por el impacto de las ejecuciones hipotecarias en los propietarios adinerados? Después de todo, la opinión ampliamente aceptada era que los empleados y trabajadores independientes mejor pagados se mudaban al trabajo desde casa y evitaban despidos masivos o tiempo libre.
Esto simplemente no es cierto. Los trabajadores independientes y los trabajadores por contrato altamente remunerados en casi todas las industrias se han visto afectados por el bloqueo. Por ejemplo, el área metropolitana de Los Ángeles tiene una de las concentraciones más altas de trabajadores independientes calificados en el país. Cifras recientes de California sitúan la tasa de desempleo de la región en 21%.
Más importante aún para los prestamistas, muchos propietarios con hipotecas gigantes son dueños de pequeñas empresas, que han sido devastadas por las ejecuciones hipotecarias. Si bien los desempleados se han beneficiado del bono de $ 600 por semana que se sigue pagando al menos hasta finales de julio, este suplemento ha hecho que sea extremadamente difícil para los dueños de negocios para atraer trabajadores a sus trabajos cuando pueden ganar más si se quedan en casa.
Amenaza de morosidad hipotecaria gigante
En una columna de octubre de 2019 para MarketWatch, me concentré en el creciente problema de millones de hipotecas modificadas que se han incumplido nuevamente. Le expliqué que la mayoría de las hipotecas residenciales de los grandes bancos son hipotecas gigantes. A diferencia de los préstamos más pequeños que fueron titulizados y vendidos a inversores, los préstamos jumbo demasiado grandes para ser garantizados por Fannie o Freddie se mantuvieron en sus carteras. En un artículo de octubre de 2019, Mark Edelson, editor del Journal of Structured Finance, estimó que el 95% de los préstamos jumbo permanecen en los balances de los bancos.
Mi columna de octubre de 2019 sobre impagos de hipotecas describía la difícil situación de dos de los bancos comerciales más grandes del país. En su informe de apelación de la FDIC de mediados de 2019, cada uno mostró una tasa de incumplimiento de más del 40% para sus préstamos modificados, conocidos como reestructuraciones de deuda con problemas (TOR). Además, según las normas revisadas promulgadas por la Junta de Normas de Contabilidad Financiera (FASB) después del colapso de la vivienda, los bancos debían informar solo los incumplimientos que ocurrieron dentro de los 12 meses posteriores a la modificación del préstamo y Declaración de TDR. Los nuevos incumplimientos después de este período de 12 meses no tuvieron que ser reportados por el banco.
En mi columna de octubre pasado, cité un estudio de 2017 realizado por Fitch Ratings, que muestra que el 75% de las ediciones de Fannie Mae que se mantuvieron por defecto lo hicieron dentro de dos años. modificación. Aún así, las tasas reales de incumplimiento de las hipotecas de los bancos comerciales gigantes son mucho más altas de lo que le dijeron a la FDIC.
Para empeorar las cosas para los prestamistas gigantes es el desastre continuo de los bloqueos de COVID-19. Nadie sabe cuántos millones de prestatarios gigantes encuentran cada vez más difícil hacer sus pagos mensuales de la hipoteca. A medida que los prestatarios continúen incumpliendo con su hipoteca, la paciencia de los prestamistas con indulgencia comenzará a desaparecer.
Keith Jurow es un analista de bienes raíces que cubre la debacle de préstamos inmobiliarios de la era de la burbuja y sus secuelas. Póngase en contacto con él en www.keithjurow.com.
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